不動産売却の流れ9

不動産売却の流れ

９. 売却後の税金

売却が無事に終わり、ひと段落ついたところですが、最後に譲渡所得税の税務申告、所得税控除のための書類の準備等が残っています。不明な点は、税理士や税務署の相談窓口等で確認します。

土地建物の譲渡所得には所得税と住民税、復興特別税が加算されます。譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える時には長期譲渡所得として所得税、住民税に合わせて約20％、それ以外の場合は短期譲渡所得として約39%の税率で課税されます。

居住用財産を譲渡して譲渡益（利益）がある時には3,000万円の特別控除、更に10年を超えて所有をしている時には軽減税率が適用されます。譲渡所得の計算に際し、建物の取得費に注意が必要です。建物のように使用や期間の経過により価値が減少していく資産は取得額から減価の額を引いた額が取得費になります。不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といい、譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。

譲渡所得　＝　譲渡収入金額※１　ー（　取得費※２　＋　譲渡費用※３　）

※１ 土地建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金

※２ 次の①、②のうち大きい金額を使います。

①実額法・・・土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額。例えば、事業に使われていなかった場合は以下の計算式で計算します。

「建物の取得価額」×0.9×「償却率(注1)」×「 経過年数(注2)」＝減価償却費相当額(注3)

注1非業務用建物の償却率。例えば木造なら、0.031となる。
参考リンク：「建物の取得費の計算（国税庁）」
注2経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
注3建物の取得価額の95パーセントを限度とします。

②概算法：譲渡収入金額×５％

※３ 譲渡費用（売るために直接かかった費用をいいます）

課税譲渡所得金額　＝　譲渡所得　ー（　特別控除※４　）

※４ 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例等

税額　＝　課税譲渡所得　×　税率（所得税・住民税）

譲渡益に関する税率は他の所得と分離し、分離課税の税率となり、対象の不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

〈譲渡所得の税率表〉

※上記税率には復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

居住用財産の譲渡の特例

〈譲渡損がある場合〉

• 居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

〈譲渡益がある場合〉

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換えの特例

税制は毎年改正され、しっかりと内容を理解するには専門知識が必要です。各種特例や控除制度の適用については、税理士等の専門家に相談し、確認して手続きすることをお勧めします。

ここまで読み進めて頂き、ありがとうございました。ご自身の不動産を冷静かつ客観的な判断や選択をしていくことで、適正な価格、または希望価格で売却できるよう、これらの情報が少しでも役に立てば幸いです。

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