不動産売却の流れ8

不動産売却の流れ

８. 引渡し準備、決済と引渡し

売買契約をした売主の義務は、土地や建物を契約で約束した状態で引渡すことになります。居住中の建物を売却した場合は自身の引越しもあり慌ただしくなるので、早め早めに準備をすることをお勧めします。

〈一般的な引渡し準備のポイント〉

☑︎土地建物の登記済証（権利証） または登記識別情報・・・代金受領と同時に買主に引渡します。 万一、紛失してしまった場合には司法書士による本人確認情報または、 事前通知制度を利用することになります。

☑︎抵当権等抹消書類・・・代金受領と同時に買主に引渡します。抵当権者への返済と抹消書類の 受領方法を抵当権者である金融機関等と確認が必要。

☑︎測量、境界標の設置・・・実測売買等で測量が必要な場合、契約後直ちに測量の手配をします。 境界標の設置も同様です。

☑︎補修、リフォーム工事・・・補修工事やリフォーム工事の約束があるときは、一定の工事期間が必要になるので、早めの手配が必要です。

☑︎土地建物の書類・・・建築確認申請時の書類、検査済証、土地測量図面等、手元にある関係書類一式を整理しておきます。

☑︎不要物の処分・・・引渡し日前日まで撤去、処分を済ませておきます。

☑︎付帯設備の動作確認・・・動作確認をし、不良、故障があれば修理しておきます。修理した場合、買主にその旨を報告しておきます。

☑︎その他・・・契約で買主に約束しているその他事項

☑︎登記費用・・・司法書士に支払う抵当権抹消等の登記費用を確認しておきます。

☑︎仲介手数料・・・不動産業者に支払う仲介手数料を確認しておきます。

決済と引渡し

「決済・引渡し」の日までに約束した状態の土地や建物を引渡す準備ができたら、次は不動産取引で最も大事な「決済・引渡し」です。当日は司法書士が立ち会い不動産業者が進行役を行います。買主が売買の残金を支払うことを決済と言います。買主の残代金の支払いと売主の物件の引渡しを同時に行うので、「決済・引渡し」という言い方をします。

買主の引渡し前の物件確認には売主も立ち会うことが一般的ですが、やむを得ない場合は不動産業者が代わりに立ち会うこともあり、買主は契約時の状態または、約束した物件の状態になっているかを確認します。この時に約束した工事が未履行等、書類の不備等で引渡しができないとなると、大きなトラブルになることもありますので、余裕をもって引渡しの準備をしておきましょう。

司法書士の立ち会い

買主は残代金の支払いと同時に土地建物の引渡しを受けて、所有権を確実に自分のものにする必要があります。そのため、「決済・引渡し」には所有権移転登記手続きを行う司法書士が必ず立ち会い、売主から提出される登記書類を確認します。買主のための登記手続きを行うことから、一般的には買主が司法書士を用意することになります。買主は司法書士による書類の確認が終わった後に残代金を支払います。

〈決済時に準備する一般的なもの〉

• 実印（認印）
• 本人確認書類（原本）
• 印鑑証明
• 住民票
• 登記済（権利証）、登記識別情報（原本）
• 振込先の通帳と届出印
• 抵当権抹消不足金や諸経費等
• 鍵一式
• 設備の取扱説明書、物件資料一式
• 評価証明書等

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