不動産売却の流れ2

不動産売却の流れ

２. 不動産会社を選ぶ

結論から言うと、信頼できる担当者がいる不動産会社１社に売却依頼をすることが理想的です。ですが、数多くの不動産会社を１社を選ぶのは、中々骨が折れます。「友人や知人が不動産関係という方」や「昔からお付き合いをしている不動産会社がある方」など、親しくしている不動産会社が既にある方であれば、わざわざ調べて選ぶ必要はないと思いますが、多くの方はそうではありません。実際は色々と調べ、良いと思えた不動産会社数社に査定を依頼し（複数社やりとりをしないといけないので、時間と労力はかかります）、その中から一番良いと思える不動産会社に売却依頼をするという方が、多いのではないでしょうか。

■レインズへの登録義務

売却を依頼すると、依頼した不動産会社はレインズと呼ばれる情報システムに対象の売却物件の情報を登録するケースがほとんどで、レインズの情報はほとんどの不動産会社が閲覧することができます。※レインズとは

稀にレインズに登録をしない、又は決められた期日を守らず、遅れて登録するという会社も残念ながら存在するようです。なぜこのようなことをするかというと、自社で買い手を見つければ、売主と買主の両方から手数料を受け取ることができるためです。レインズに登録し、他社が買い手を見つけた場合は売主からしか手数料を受け取れないので、レインズに登録せず、自社で物件を囲い込むようなことをしてしまいます。

このように不動産会社が囲い込みをすると、他の不動産会社に情報が流れないので、販路は狭まってしまい、その結果、売り手としては売却までに時間がかかったり、良い条件の買い手を逃してしまうなどの悪影響を受けます。レインズへの登録は当たり前のことですので、こうしたサービスにきちんと対応してくれる会社を選びましょう。

■レインズ（REINS）とは

レインズとは、Real Estate Information Network System （不動産流通標準情報システム）の略称で、不動産流通機構という機関が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムになります。平成2年からサービスがスタートし、不動産会社は売主から不動産売却の依頼を受けると、その不動産情報をレインズに登録します。不動産購入の依頼を受けた不動産会社はレインズで物件情報を検索し、依頼主に紹介します。このように、不動産会社同士の、不動産に関する情報交換がレインズを通してリアルタイムに行われています。

因みに不動産業者ならどこでもレインズを利用できるという訳ではなく、利用できるのは指定の不動産流通機構に会員登録をしている不動産会社に限られます。（ほとんどの不動産会社はレインズを利用できます。）また、不動産の売買を希望する一般の方は利用することができません。

■大手と中小

レインズに物件を登録すると、売却の依頼をしていないその他の不動産会社もレインズからの情報で対象の売却物件を自社の顧客や見込客等に紹介することができます。また、依頼した不動産会社が民間の物件情報サイト（スーモ、アットホーム、ホームズなど）に物件情報を公開すれば、一般の方も情報を閲覧できるので、大手でも中小でも物件情報を広く公開できるという点ではさほど変わりはありません。

ただ、会社の規模が大きい大手では、店舗数や人員が多いので、物件情報や顧客リスト等が豊富で買い手を探しやすいというメリットがあるかもしれないです。一方、会社の規模は小さいが、地元に根付いて営業している中小の会社では、大手にない物件や顧客の情報、地元の情報を持っていて、地元のエリアであれば、すぐに買い手を見つけるというメリットがあるかもしれないです。どちらにもメリットやデメリットはあると思うのですが、会社の規模よりも実際に査定を依頼し、その担当者から査定価格やその根拠についての説明を受けるなど、担当者と接してみて、この担当者であれば信頼できる、任せられると思えることの方が重要です。

また、不動産の一括査定サイトでは、媒介契約を結んで欲しいがために市場価格よりも高額な査定を行う会社もあるようですが、当然、市場価格より高いので、買い手はつきづらいです。もちろん高値で売却できるに越したことはないですし、一括査定サイトが悪いという訳でもありませんが、あまりにも高額な査定金額を提示された場合は、その根拠やその金額で売却できる可能性をその不動産会社に聞いてみましょう。ある程度はご自身でこれから売却する自分の物件の市場価格を事前に調べ、知っておくのも良いでしょう。

結果的に信頼できる、任せられると思ったら、大手の不動産会社に依頼しても良いでしょうし、中小の不動産会社に依頼しても良いと思います。下記には参考程度になりますが、不動産会社を選ぶ際のポイントをいくつか紹介します。

■不動産会社を選ぶ際のポイント

□免許番号の（　）にある数字の確認・・・「大阪府知事（１）第１２３４５号」のように免許番号の（　）にある数字は免許の更新回数を表していて、数字が大きいほど営業年数が長いということになります。ただ、営業年数が長ければ必ず良いということでもありませんので、参考程度に見ていただければと思います。

□宅地建物取引業者の名簿を確認・・・名簿は「国土交通省の地方整備局」や「都道府県の不動産業を所管する部署」で確認できるほか、インターネットから検索できる都道府県もあります。名簿では役員の氏名や兼業の有無、過去の行政処分歴等の確認が可能です。

□行政処分情報を検索する・・・念のため、依頼しようとしている不動産会社が過去に宅地建物取引業法に違反して行政処分を受けていないか確認することができます。国土交通省のネガティブ情報検索サイトや各都道府県のホームページから検索が可能です。

□問い合わせをしてみる・・・現在は電話だけではなく、LINEで問い合わせできる会社も増え、気軽に問い合わせができるようになりました。問い合わせ後の対応の速さや丁寧さ等、その際の印象を判断の基準にしてみても良いかもしれません。

□店舗や事務所を見てみる・・・実際に来店した際、店舗や事務所の雰囲気を見て判断できることも少なくはありません。来店せずとも、通りがかりに外観の雰囲気を見る、又はストリートビューやネットから外観の雰囲気を見てみるのも良いかもしれません。

□HP等を確認する・・・HPを見てどのようなサービスを取り扱っているのか、どのようなスタッフがいるのか等、HPがある会社であれば、確認することをお勧めします。

□評価や口コミ・・・Googleマップには評価やクチコミが掲載されています。評価や口コミが全てではありませんが、その内容を確認すると、ある程度、参考になる情報も存在します。また、スーモやアットホーム等にも不動産会社の評価やクチコミが掲載されていますので、参考にして見てください。

複数の不動産会社にお願いすると、対応が煩わしいのではと考える方もいるかもしれませんが、一般的に不動産の売却は、何度もある事ではありませんので、売りたい方の状況や考え方にもよりますが、もう少し慎重に選んでも良いのではないかと考えます。もし、依頼後にこの会社や担当者では難しいと思ったら、その不動産会社に担当者を変えてもらう方法もありますし、それが難しいようであれば、依頼する不動産会社の変更も可能です。

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