不動産売却の流れ4

不動産売却の流れ

４. 媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社を決め、実際に売却依頼をすると、その不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には下記の３つの方式があります。  

①専属専任媒介契約・・・1社の不動産会社に依頼します。他の不動産会社に依頼することはできません。自ら買主を見つけた場合でも依頼した不動産会社を介して契約をしなければいけません。契約の有効期間は3ヶ月以内となっています。レインズへの登録義務があり、1週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。  

②専任媒介契約・・・1社の不動産会社に依頼します。他の不動産会社に依頼することはできません。自ら買主を見つけた場合は、直接契約することができます。契約の有効期間は3ヶ月以内となっています。レインズへの登録義務があり、2週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。

③一般媒介契約・・・複数の不動産会社に依頼することができます。自ら買主を見つけた場合は、直接契約することができます。契約の有効期間に法律上の制限はありません（国土交通省の定める標準媒介契約約款では3月以内で定めるものとしている）。レインズへの登録義務、売主への販売状況の報告義務はありません。

どれがいいのかと迷ってしまいそうですが、①専属専任媒介か②専任媒介を選択される方が多いです。また、多くの不動産会社は「①専属専任媒介か②専任媒介」かを進めてくると思います。なぜなら、「③一般媒介」だと複数の不動産会社と契約をすることができ、もし、他の会社で契約が成立してしまうと成功報酬が全く発生しないからです。

このようなことから「③一般媒介」と「①専属専任媒介と②専任媒介」を比べてみると、「③一般媒介」よりも「①専属専任媒介と②専任媒介」の方が不動産会社の販売活動に期待ができると言えます。

では、①専属専任媒介と②専任媒介の違いは何かというと、自ら買主を見つけた場合に直接契約ができるかできないかの違いになります。売主が自ら買主を見つけ取引していくという可能性は低いと思いますが、もしかしたら、知人や友人で買うという人が見つかるかもしれないという方は、②専任媒介で良いでしょうし、それ以外の方は①専属専任媒介で良いと思います。

①専属専任媒介と②専任媒介をお勧めしていますが、何も③一般媒介が良くないと言うことではなく、それぞれに特徴があるので、内容を理解した上で、ご自身にあった媒介契約を選ぶようにしましょう。

媒介契約の更新と解除について

媒介契約の更新・・・専属専任媒介契約と専任媒介契約の期間は3ヶ月以内となっており、契約期間内に売却できなかった場合、互いの同意により更新することができます。 その場合、更新契約書を作成しますが、改めて、媒介契約書を交わすこともあります。媒介契約を自動更新とすることはできません。

媒介契約の解除・・・契約を途中で解除したい場合、解除することはできますが、それまでの販売活動に要した広告費用等の経費の負担が生じることに注意します。 売却中止の場合、費用を請求しないケースが多いです。媒介契約書の契約約款を必ず読んで、しっかりと理解する必要があります。

仲介手数料について

仲介手数料は成功報酬です。契約が成立しなかった場合、報酬を請求することはできません。

〈仲介手数料の上限額の簡易計算式〉

仲介手数料の支払い方法

仲介手数料の支払い方法に決まりはなく、取引完了後に全額支払うケース、契約が成立したときに半額、取引完了後に半額を支払う等様々です。依頼する不動産会社に事前に確認しておきましょう。

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