不動産の相続 ご相談ください｜大阪建設株式会社 ( 大阪 不動産 相続 )

不動産の相続について

1.不動産の遺産分割方法

まずは、不動産の遺産分割の方法についてです。現金であれば、分けることは簡単ですが不動産の場合、現金のように簡単に分けることができません。以下にその方法を記載します。
（※遺産分割とは、被相続人が遺言を残さずに亡くなった場合、相続人全員の共有財産となった財産を各相続人に話し合いにより、具体的に分配していくことです。相続税の申告期限は別にして、遺産分割の時期について決まった期限はありません。）

①現物分割・・・不動産を相続人の1人が取得する方法。例えば、自宅の土地と建物は妻、現金は長男というように、特定の財産を特定の相続人が相続する方法。

②代償分割・・・相続人の1人が不動産をそのまま取得し、他の相続人には、他の相続人が相続するはずだった不動産の代金を現金で支払う方法。

③換価分割・・・相続した不動産を売却し、その代金を複数の相続人で分割する方法。不動産のままでは難しかった分割も現金化すれば、容易になります。

④共有・・・複数の相続人の共有名義にし、不動産を相続する方法。共有状態で相続するので、相続人同士で揉めないようであれば、このままにしておく方法もあります。ただ、後になって不動産を売却する場合、共有名義人全員の同意が必要となるので、トラブルの元になる可能性があります。共有する場合は、後々、何かしらの問題が起こる可能性がありますので、その点を考慮する必要があります。

以下のWebサイト（外部サイト）でも不動産相続の分割方法を分かりやすく解説しているコラムがありますので、リンクを貼り付けておきます。ご興味のある方は、下記URLのページもご参考になさってください。

遺産相続における不動産の分け方とは？4つの方法を解説（みんなが選んだ終活）

2.不動産相続の流れ

ここまでは「不動産はどのように相続するのか」その方法をご紹介しました。
次は不動産相続のおおまかな流れについて見ていきます。

■死亡届の提出をする・・・まず、最初にするべきことは、役所へ死亡届を被相続人が亡くなられてから7日間以内に提出します。葬儀、世帯主の変更届、金融機関への連絡、公共料金の解約や名義変更など、たくさんの手続きと並行し、相続の手続きや話し合いも実行していかなくてはなりません。この時点で相続の専門家に委託するのも有効な手段だと思います。

■遺言書の有無を確認する・・・遺言書が残されているかどうかの確認をします。遺言書があり、遺言の効力が有効と認められる場合、基本的に遺言書の内容に従って相続手続きを進めていくことになります。遺言書が見つかった場合の注意点ですが、遺言書の偽造や複製を防ぐために家庭裁判所で「検認」手続きをする必要があるので、遺言書を勝手に開封してはいけません。

遺言書が無かった場合は、誰が相続人なのかを調べる必要があります。相続が発生すると「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」のいずれかの方法を選択することになりますが、相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所でその旨を申述しなければならないとされています。

■法定相続人の調査、確認・・・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本などを取得して、親、兄弟姉妹、子、認知している子、養子など親族関係となる人をすべて調べ、相続人を確定させます。被相続人の戸籍や相続人の住民票などを法務局に提出し「相続情報一覧図」を作成してもらうことも可能です。

■相続財産の調査、確認・・・相続財産には、不動産以外のものも含めて計算する必要があります。一般的には預貯金や不動産が大きな相続財産にあたりますが、株式や宝石、貴金属やゴルフ会員権なども相続財産になります。プラスの財産だけ確認するのではなく、借金や住宅ローンなどマイナスの財産の確認も必要となります。財産を相続する人が決まったら、このように相続する財産の確認を行います。

■必要書類を取得する・・・不動産相続には必要な書類がたくさんあり、「法定相続」、「遺産分割による相続」、「遺言による相続」でそれぞれ費用や必要な書類が変わってきます。それぞれの方法で一般的に必要だといわれている書類を下記に記載します。

・「法定相続」とは、法定相続人が法定の相続分割合に従って相続することになります。（法定相続人についての詳細は「法定相続人になれる人」の記事をご参照ください。）

・「遺産分割による相続」とは、遺産分割とは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で遺産の分け方を決めることです。遺言が無い場合、相続人全員の共有財産となった財産を各相続人に話し合いにより、具体的に分配していくことです。

・「遺言による相続」とは、遺言書があり、遺言の効力が有効と認められる場合、基本的に遺言書の内容に従って相続手続きを進め相続が行われます。ただ、相続人全員が合意すれば異なる内容の遺産分割ができるほか、遺言無効や遺留分侵害を主張する余地もあります。

法定相続	相続人全員の戸籍謄本 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 被相続人の住民票の除票 不動産取得者の住民票 相続する不動産の固定資産評価証明書 収入印紙 登記事項証明書（提出は不要） 登記申請書 返信用封筒 相続関係説明図（任意） など
遺産分割 協議書	遺産分割協議書（相続人全員自著・実印押印・印鑑証明書添付） 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 被相続人の住民票の除票 相続人全員の戸籍謄本 不動産取得者の住民票 相続する不動産の固定資産評価証明書 収入印紙 登記事項証明書（提出は不要） 登記申請書 返信用封筒 相続関係説明図(任意) など
遺言	相続人全員の戸籍謄本 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 被相続人の住民票の除票 不動産取得者の住民票 相続する不動産の固定資産評価証明書 収入印紙 登記事項証明書（提出は不要） 登記申請書 返信用封筒 遺言証書 遺言執行者の印鑑証明書（選任されていた場合） 遺言執行者選任審判謄本（家裁の審判で選任の場合） 相続人の印鑑証明書（遺言執行者が選任されていない場合） 相続関係説明図（任意） など

■遺産分割協議書を作成する・・・遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って相続の手続きを進め、遺言書がない場合は相続人がどのくらい遺産を分けていくのかを決める「遺産分割協議」が必要になってきます。相続人自ら作成することもできますが、専門家に依頼する方が確実だと思います。また、遺産分割協議書には、相続人全員の自筆の署名と実印の押印が必要です。

※もし、相続人同士での遺産分割協議がまとまらない場合、調停の手続きを行なっていくのが一般的な方法となり、遺産分割調停とは、家庭裁判所に申立てをし、選任された調停委員を介して相続人が話し合いをする手続きとなります。調停を利用してもなお、話し合いがまとまらない場合は「遺産分割審判」という手続きへ移行していきます。審判になると、審判官（裁判官）が強制的に適切と考えられる遺産分割の方法を指定することになります。

■相続不動産の名義変更（相続登記）・・・相続登記をする場合、ほとんどの方が司法書士に依頼します。相続登記に掛かる費用としては、登記事項証明書や住民票など必要書類の取得費用として1,000～10,000円程度(必要書類の数による)と、司法書士に支払う費用が数万円～10万円程度。必要書類や不動産の数によって金額が変動しますし、司法書士に依頼する場合は、事前に見積もりの取得をおすすめします。

■相続税の申告と納付・・・最後の手続きとして、被相続人が死亡したことを知った日（通常、被相続人の死亡の日）の翌日から10カ月を期限に相続税の申請及び納付を行います。遺産総額が基礎控除額よりも少なければ申告の必要はありません。

3.不動産の評価方法

相続財産を分ける際、相続税を計算する際に相続財産を正確に評価する必要があります。ここでは不動産を相続する際の不動産の評価方法をお伝えします。評価額の基準は、土地であれば路線価になり、家屋であれば固定資産税評価額になります。土地の評価方法は基本的に路線価を基準としますが、路線価がない地域については、倍率方式で評価します。

路線価方式・・・路線価とは、土地が面する道路ごとに設定された土地の価格で、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることが可能です。この路線価を基準に評価額を算出する方法を路線価方式といいます。路線価は、1平方メートルあたりの価格が千円単位で表記されており、「200A」と記載されていれば、1平方メートルの価格は20万円です。これに、面積や道路からの奥行きによって価格を補正する奥行価格補正率などを掛けることで、その土地の評価額が決まります。

なお、自分の土地ではなく、土地を自由に使える権利である借地権の評価額は、その土地の評価額に借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は、路線価の数字の後ろにあるアルファベットで表されていて、借地権割合90％がA、借地権割合30％がGというように10％刻みで設定されています。

倍率方式・・・路線価が設定されていない土地の評価額を算出する方法です。固定資産税評価額を基準に、その土地に設定された倍率を掛けて評価額を算出します。倍率も、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。

マンションの土地については登記簿謄本に敷地の何パーセントを所有しているか記載されていますので、登記簿謄本での確認が必要です。

家屋の評価方法・・・固定資産税評価額がそのまま相続時の不動産評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されていますが、手元に納税通知書がない場合は市区町村役場の窓口で家屋の評価照明を取得し確認できます。

多くの場合、上記の評価方法で計算した評価額（金額）よりも、実際に売却しようとする金額、売却できた金額（不動産会社の査定金額や市場価格や実際に売却できた成約価格など）の方が高くなります。ですので、相続税対策として、現預金や有価証券などより不動産が良いという方が一定数いるのも事実です。ですが、もし、実際に売却する金額の方が低いという場合は、その金額（不動産会社の査定金額や不動産鑑定士の鑑定価格）で相続税の申告を行います。

4.相続にかかる費用

1.相続税

相続財産にはプラスの財産（土地、建物、現預金など）とマイナスの財産（借入金、未払いの税金など）があり、相続税のかかる財産は下記のような計算式で求めます。

プラスの財産 – マイナスの財産 – 葬儀費用＝相続税のかかる財産

この相続税のかかる財産が、相続税の基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。その基礎控除額は下記のとおりです。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が妻と子なら、3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円となり、相続税のかかる財産が4,200万円以下なら、相続税はかかりません。

※相続人が被相続人の一親等の血族及び配偶者でない場合、相続税額に税額が20％加算されます。また、第1順位や第2順位がいなかった場合の第3順位の兄弟姉妹や、孫養子はこの相続税の20%加算対象者となります。

その他にも配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などがあり、相続税額の計算についての詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

相続税の計算｜国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

2.登録免許税

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4％

3.書類の取得費用や郵送費用

戸籍謄本は1通取得するのに450円必要になります。そのほか住民票、固定資産評価証明書、印鑑証明書など必要な書類を取得、郵送する際にかかる費用です。

4.遺産分割協議書の作成費用

およそ遺産総額の0.3％〜1％程度といわれています。

5.手続きを代行依頼した場合の費用

それぞれの専門家で費用は異なりますので、依頼する前に見積もりをとるなど費用の確認をすることをおすすめします。

5.不動産会社がお手伝いできること

相続のことであれば、専門家（弁護士、税理士、司法書士、行政書士など）に相談や依頼をされる方が多いと思います。相続した（する予定の）財産に不動産が含まれていないのであれば、わざわざ不動産会社を窓口にする必要もないと思います。ですが、「相続する財産に不動産が含まれている」、「相続不動産の売却を検討している」ということなら、不動産会社も不動産に関することでお手伝いが可能です。

私たちのような不動産会社は相続に関する手続きの代行や相続税の計算などはできません。ですので、ご相談いただいた場合、お話しをお伺いし、それぞれ状況に応じて専門家（弁護士、税理士、司法書士、行政書士など）のご紹介を行います。

当社の場合、必ず「相続診断士」がお客様のご対応をいたします。的確なアドバイスや状況に応じた専門家のご紹介を行います。※「相続診断士」とは、相続の基本的な知識を身につけ、お客様に相続診断が出来る資格です。当社に在籍する上級相続診断士の情報はこちら

不動産会社がお手伝いできることは下記の３つとなります。

１．相続した不動産を売却する

まずはシンプルですが、相続した不動産を売却する場合です。

２．換価分割をする

こちらも相続した不動産を売却する点では同じです。売却代金を複数の相続人で分割する換価分割でも、不動産売却が必要になります。相続人が複数人いる場合は「共同相続人全員の名義にする」か「代表者名義にする」か、適切な方法を選択する必要があり、それぞれ「遺産分割協議書」の書き方も異なります。

３．相続した不動産の有効活用

売却以外でも、ご相談いただければ、相続した不動産の最適な有効活用（自己で利用する、賃貸するなど）のご提案が可能です。

■売却後の税金について

次に相続した不動産を売却した後にかかる譲渡所得税について見ていきます。譲渡所得税は軽減できる2つの特例があり、まずは「取得費加算の特例」を下記にご紹介します。

【取得費加算の特例の要件】
①相続や遺贈により財産を取得していること
②相続税が課税されていること
③相続発生（被相続人が死亡したことを知った日の翌日）から3年10ヶ月以内に売却していること

次に「空き家の3,000万円特別控除」をご紹介します。特例の適用対象となる不動産は、昭和56年5月31日以前に建築された建物となりますが、耐震基準を満たしていない場合は、「修繕して一定の耐震基準を満たすこと、もしくは更地にして売却しなくてはならない」点に注意が必要です。

【空き家の3,000万円特別控除の要件】（適用期間：H28年4/1～R5年12/31まで）
①亡くなられた方が一人暮らしをしていたご自宅であること
②昭和56年5月31日以前に建築された家であること
③相続から売却するまで引き続き空き家であること
④売却価格（譲渡価格）が1億円以下であること
⑤相続発生（被相続人が死亡したことを知った日の翌日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」を併用することはできませんが、「小規模宅地等の特例」と、「取得費加算の特例」を併用することは可能です。また、「取得費加算の特例」と、「小規模宅地等の特例」、もしくは「空き家の3,000万円特別控除」は併用できる、できないがあり、専門的な知識が必要となりますので、相続専門の税理士にご相談されることをおすすめします。 

「小規模宅地等の特例」・・・小規模宅地等の特例は、亡くなった方の自宅の土地や事業を行っている土地について、条件を満たした親族が相続することで「相続税評価額を最大で8割引」してくれる制度のことです。適用要件が複雑なため、相続が発生する前に適用要件を満たしているかどうかしっかり確認する必要があります。

小規模宅地等の特例の対象となる土地
・自宅のあった土地（特定居住用宅地等）
・事業をしていた土地（特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等）
・貸していた土地（貸付事業用宅地等）

自宅のあった土地（特定居住用宅地等）の場合次のうちのどちらかに
1.亡くなった人が住んでいた場合
2.亡くなった人が保有する物件に、生計を一にする親族が住んでいた場合

1.に該当する場合、さらに以下の条件に該当する際に小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
①亡くなった人の配偶者
②亡くなった人と同居していた親族（※ただし、相続税申告期限まで対象の土地を所有し、居住を継続している人が対象）
③亡くなった人と同居していないが、次の要件にすべて該当する親族
a.相続税申告期限まで対象の土地を所有している
b.亡くなった人に配偶者・同居している相続人がいない
c.相続発生前3年間に自己や自己の配偶者などが所有する物件に居住したことがない人

2.に該当する場合、次の条件に該当する人が、土地を相続する際に、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
①亡くなった人の配偶者
②亡くなった人と生計を一にしていた親族（ただし、相続税申告期限まで対象の土地を所有し、居住を継続している場合が対象）

以下はそれぞれの限度面積と減額割合になります。
特定居住用宅地等・・・限度面積330㎡／減額割合80％
特定事業用宅地等・・・限度面積400㎡／減額割合80％
貸付事業用宅地等・・・限度面積200㎡／減額割合50％

※相続が発生する前に適用要件を満たしているかどうかしっかり確認する必要がありますので、相続専門の税理士にご相談されることをおすすめします。 

参考に国税庁のHPを下記に貼っておきます。
相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

■相続登記（相続不動産の名義変更）義務化について

相続登記の義務化は2024年4月1日から施行されます。
これまで相続に係る不動産の相続登記（名義変更）については期限がありませんでしたが、2021年の改正で相続に係る不動産の相続登記（名義変更）が義務化され、相続の発生かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に名義変更をしないと、10万円以下の過料の対象となるようです。

6.たくさんある相談窓口

・銀行や信託銀行・・・その銀行と提携している司法書士や行政書士に依頼をし、不動産の名義変更を行ったり、税理士を紹介して相続税の申告をサポートする窓口的、仲介的な役割を担っています。銀行ですので、非常に安心感があるように感じますが、銀行を介することで費用が高額になる傾向があります。

・弁護士・・・相続人の間で合意が取れないなど、トラブルになりそうな場合や既に問題があり、その問題を解決するには、遺産分割調停や遺産分割審判、裁判の手続を視野に入れる必要がある場合は、弁護士に依頼をすると良いでしょう。

・税理士・・・税理士も直接的に相続手続きを行うことはなく、相続税の申告業務が必要な時に依頼することが多いです。相続税の申告は、相続開始（亡くなった日）から１０カ月以内に行うことになりますが、相続税の申告が必要ない場合は税理士に依頼する必要はありません。また、税理士は相続税申告以外に、不動産を相続後、不動産を売却した場合の確定申告や税金の軽減を受けられる空き家特例の申請が必要な場合などに依頼することになります。

・行政書士・・・行政書士は不動産の名義変更をすることはできません。また、裁判所へ提出する書類を作成することもできません。相続税の申告もできません。しかし、相続人調査や相続財産調査、遺産分割協議書の作成などの依頼は可能です。もちろん、手続きが出来ないものに関しては、他の士業を紹介してもらえると思いますので、相続の案件に多く携わっている行政書士であれば、まず初めに相談に行っても良いと思います。

・司法書士・・・司法書士は登記の専門家で不動産の名義変更手続きを行います。しかし、相続手続きは不動産だけではなく、預金・株式・投資信託など多岐にわたります。司法書士によって違いますが、不動産登記だけでその他の相続手続きには対応していない司法書士もいれば、遺産整理業務として不動産以外の相続手続きにも対応している司法書士もいます。

・不動産会社・・・相続する不動産の査定や売却が必要なら不動産会社にご相談ください。近年、相続した不動産が空家になることが多く、売却するケースが増えてきています。基本的に不動産会社は不動産に関することでしかお役に立てませんが、相続する財産に不動産が含まれている場合は相談しても良いでしょう。ほとんどの場合、不動産に関すること以外でも、状況に応じ上記のような専門家を紹介してもらえるはずです。相続診断士など、相続に関する知識を持ったスタッフがいると幅広く相談できるでしょう。

状況に応じて相談先や依頼先を決めると良いと思いますが、基本的に相続の相談を受け付けている銀行や士業、不動産会社に相談をするようにしてください。出来れば、相続の案件に多く携わっているところ、経験豊富なところに相談する方が良いでしょう。

7.まとめ

長い記事を最後まで、読んでいただきありがとうございました。今回は不動産の相続に関することをご紹介しました。「いざという時に慌てるよりは、ある程度、事前に知っておいた方が良い」ということについては大多数の方に「確かにそうだな」と共感いただけると思いますが、忙しい日常生活の中で相続のことを意識している、考えているという方は少ないと思います。自分には関係ないとかその時に考えるという方も多いのではないでしょうか。また、実際、事前に準備をしている方は、少ないと思いますし、本当にそうなってしまった時にどうすれば良いのか、どこに相談したらいいのか分からず、困ってしまったという方も多いと思います。

ですので、そうならないように「相談してみようかな」とか「話をしてみようかな」と思っていただいた方は、是非この機会に私たちにご相談ください。不動産会社には相談したくないという方であっても、この記事が何かしらの参考になれば幸いです。

不動産会社は基本的に相続した不動産を売却するお手伝いをすることになりますが、私たちは売却のお手伝い以外にも、相続した不動産の最適な有効活用（賃貸するなど）のご提案が可能です。ご相談は完全に無料ですので、まずはお気軽にお問い合せください。

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