初めて家を売る方へ

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初めて家を売る方へ

今回は、家を売る場合、「どんな流れになるのか」、「事前に知っておいた方が良いこと」や「どんなことをしないといけないのか」を簡単にご紹介します。多くの方は、家の売却は初めてだと思いますので、これから初めて家を売る人や家を売ることを考え始めた人などの参考になればと思います。

家を売るきっかけ

まず、家を売るきっかけですが、売却のきっかけは下記のように人それぞれです。

・相続した物件を売却する
・資産整理のため
・より良い住まいに住み替えるため
・ローンの返済が難しいため
・まとまったお金が必要なため
・転勤や転職のため
・離婚したため
・家族と同居するため
・家族構成が変わったため
・家族や自身の介護のため
・不要な物件を処分したいため
・自身や子供の通勤や通学のため
・結婚したため
・今が売り時だと考えたため
・維持費が高いと感じたため
・その他

売却理由は様々ですが、比較的多いものが、「住み替え」、「相続」、「金銭的な理由」、「結婚・離婚」、「資産整理」、「転勤」などではないでしょうか。

売却の理由によって、早く売ることを優先させたいのか、高く売ることを優先させたいのかも変わってくるでしょうし、その売却理由に合わせて、家を売る方法を選ぶと良いと思います。例えば、とにかく家を手放して現金化したいという場合は「買取」、急いでいないので、高く売りたいという場合は「仲介」を選択すると良いでしょう。次にこの「買取」や「仲介」など家を売る方法について、説明していきます。

「仲介」と「買取」についてはの記事はこちら

家を売る方法

■仲介・・・売主から売却依頼を受けた不動産会社が買主を探し、売買契約を成立させます。まずは、売出価格を決定し、次に買主を探すために広告などの販売活動を行います。いつ売れるのかは、買主が現れるまで、はっきりしません。2週間で買主が見つかることもあれば、1年以上見つからないこともあります。このことから買取より先の見通しが立てづらくなります。仲介手数料が必要。一般的に売却価格は買取より高くなる。

■買取・・・不動産会社などの事業者が直接、売主から不動産を買取ること。買主（購入希望者）を探す広告をする必要がなく、販売期間もないので、短期間で売却が可能になり、先の見通しが立てやすい。また、仲介ではないので、仲介手数料は不要。売却価格は仲介に比べ安くなります。ですが、いついくらで売れるのかが、すぐにわかるということが買取の特徴になります。

■個人間で売買・・・不動産会社に依頼せずに、自分で買い手を探し売却する方法になります。仲介と違って不動産会社へ依頼する分の仲介手数料は発生しません。個人売買の場合、自分で買主を探すことが出来れば、仲介で売却する場合の価格帯で売却することも可能です。ですが、買主を探すことにも苦労するでしょうし、契約書など複数の書類の作成や手続きも売主自身が全て行わなければならず、専門的な知識も必要となります。初めて不動産を売買する方にとってはかなり難しい方法だと思います。そのため、不動産会社に依頼される方がほとんどです。

■任意売却・・・売却代金で住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関（債権者）の了承を得て、一定の条件のもとで抵当権を外してもらい売却をする方法です。（※債権者によっては、任意売却を一切受け付けないというところもあります。）ある程度、所有者の希望条件で不動産を売却できる可能性がある方法になります。

■リースバック・・・住んでいる家を売却し、売却後は買主と賃貸契約を結ぶことで、その家に住むことができる仕組みです。（住むことができる期間は買主が決めますが、一般的に3年程度であることが多いようです。）まとまった資金が一括で入手でき、売却後も売却した家を借りて住むことができます。リースバックでの売却価格は仲介に比べ安くなります。

「任意売却」と「リースバック」についての記事はこちら

まずは、情報収集

家を売ると決めたら、多くの方がまずは、情報収集を行うと思います。先程の「買取」と「仲介」の違いや、「不動産会社選びのための情報収集」、「売却の流れ」、「売却に必要なもの」、「自身の家がどれくらいの価格で売却できるか」など、様々なことをインターネットやSNS、YouTubeなどで調べるでしょう。

例えば、不動産会社を選ぶ際に参考にする情報といえば、「口コミ」や「友人からの紹介」もあるでしょうし、売却を経験した友人や知人へ相談するという方もいるでしょう。ほとんどの方は、これから査定依頼をするかもしれない不動産会社のホームページについては、一度は確認されていると思います。中には一括査定サイトを利用される方もいるかもしれません。

一括査定サイトについての記事はこちら

また、下記は「不動産売却の流れ」や「不動産売却時の諸経費」を詳しく説明した記事になりますので、ご参考になさってください。

まずは、売却のおおまかな流れを理解した方が良いと思います。また、家を売る目的を整理することも大切で、「さらによい家に住み替えたい」、「住まなくなった古い家を売りたい」、「ローンの返済に困って家を手放したい」などの家を売る目的によって、早く売ることを優先させるのか、高く売ることを優先させるのかなど、自分の考えを整理する必要があります。

売却の流れ（仲介の場合）

では、先程、「家を売る方法」で紹介した売却方法として一般的な「仲介」で家を売る場合の流れを大まかにご紹介していきます。

①事前準備・・・まず、いつまでに、どのくらいの価格で売りたいかといった希望を明確にします。このときに住宅ローンの残債がある場合は、どれくらいの残債があるのか確認を行います。また、物件の概要書、登記事項証明書、固定資産税納税通知書、間取り図、敷地測量図などの書類を必要に応じて用意します。

②査定・・・家の売却額を決定するために、不動産会社に査定を依頼します。一般的に査定には、サイトに情報を入力するだけで売却額の相場が分かる「机上査定」と、不動産会社のスタッフが現地に出向いて詳細に調査して査定額を算出する「訪問査定」があります。※複数社に査定依頼をすることをお勧めします。

③販売活動・・・媒介契約をした（仲介をする）不動産会社の広告などを通じて購入希望者を探します。その際、売主が販売活動で行う主な作業は、不動産会社を介してにはなりますが、購入希望者からの問い合わせや質問への対応、内覧（内見）の準備・対応などです。

④売買契約・・・購入希望者の中から買主が決定したら、不動産会社を通じて買主からの購入申込書を受け取ります。購入申込書の内容に問題がないようなら売主、買主、不動産会社が立会い、契約書への記名押印や手付金の受領など、売買契約を行います。

⑤決済、引渡し・・・売買契約が締結されたら、決済と引渡しです。売買代金の残金を受け取りましょう。また、固定資産税や、マンションの場合は管理費、修繕積立金といった、売却する家に関する金銭の精算を行います。決済完了後、物件を引渡します。

⑥確定申告・・・家や土地などの不動産を売って得た譲渡所得がある場合は、確定申告が必要となります。確定申告を行う時期は、原則的には家を売った翌年の2月16日～3月15日の間となります。

必要な費用

次に売却時に必要な費用についてみていきます。

■仲介手数料・・・不動産会社に仲介を依頼した場合は、家が売れたことへの成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は、法律によって上限が定められています。

■登記費用・・・不動産の所有者変更（所有権移転）や住宅ローンの担保（抵当権）を抹消するなどの、土地や建物について法務局の不動産登記簿に登記を行う費用です。登記手続きは自分で行うこともできますが、司法書士へ依頼するのが一般的です。司法書士へ登記手続きを依頼する場合、その費用は依頼する司法書士事務所によって異なりますが、2～10万円が相場とされています。

■印紙税・・・印紙税とは、売買契約書に貼る印紙代です。家の売却価格によって印紙代は異なります。

■譲渡所得税・・・家の売却によって譲渡益が出た場合に課税される税金です。税率は売却した家の所有期間によって異なります。

ここでは簡単に記載していますが、下記の不動産売却時の諸費用の記事で詳しく説明していますので、ご参考になさってください。

必要となる書類など

次に必要となる書類などを見ていきます。査定時と売却時に分けて、一般的なものをそれぞれご紹介します。マンションや戸建、土地など物件の種類によって必要な書類も変わってきます。実際の査定や売却の際は、事前に不動産会社から必要な書類を教えてもらえますので、その時にご準備ください。

ここでは、あくまで一般的にあると良い書類、必要な書類を査定時と売却時に分けて、下記に記載していますので、ご参考程度にお考えください。

査定時

※一般的に登記簿謄本（登記事項証明書）や公図、測量図などは不動産会社が法務局から取り寄せます。ですが、不動産会社が取得できないものなどについては、ご用意いただく可能性がございます。

売却時

チェックポイント

〜家を売る前のチェックポイント〜

家を売る前とは、事前準備と査定の段階になります。気を付けたいポイントを下記に記載します。

■不動産会社選びに関して
査定をしてもらう不動産会社は、複数社に依頼することをお勧めします。複数の不動産会社からの査定価格を比較し、「より信頼できる」、「より信用できる」と感じた会社を選びましょう。担当者の態度や対応や印象、査定価格の根拠の説明なども参考に選ぶと良いでしょう。

■媒介契約の内容に関して
不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類があり、どの契約にするか決めなければなりません。媒介契約とは、不動産会社に販売活動や売買契約の仲介をしてもらう為に結ぶ契約のことになり、具体的には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」があります。
詳しくはこちらの記事をご参照ください。

〜販売活動中、契約時のチェックポイント〜

次に販売活動と売買契約時のチェックポイントになります。気を付けたいポイントを下記に記載します。

■内覧は物件の印象が良くなるように対応する
購入希望者に内覧へ来てもらう際には、なるべく印象よく対応しましょう。購入希望者は、物件の状態や売主の人柄などを見ています。部屋や水回りが汚なかったり、売主の印象が悪かったりすると、物件を購入する意欲が薄れてしまう可能性もあります。片付けや掃除などでどうにもならないことは仕方がないでし、どこまでやるかは人それぞれですが、簡単に出来る事はした方が良いです。臭い対策にも気を配ると良いと思います。

■売買契約書の内容を精査する
買主が決まり、取り交わす売買契約書は、隅々までチェックするようにしましょう。売買契約書には、売却する不動産の価格や引渡しの日のほか、買主と相談のうえ決めた内容など細々としたことが記載されています。買主と口頭でやりとりした内容が契約書に反映されていないと、双方合意の取り決めが無効になってしまう恐れもあります。ですので、契約書や重要事項説明書を見て、「何が書いてあるかわからない、理解できないなら、担当者に質問する」、「細かすぎて読むのがめんどくさくても必ず目を通す」ことをお勧めします。

〜家を売った後の注意〜

家を売った後とは、決済・引渡し、その後のことになります。気を付けたいポイントを下記に記載します。

■引渡し前にやるべきことはきちんとやる
売買契約が成立した後、売主は物件の引渡しの前に以下の作業を行う義務があります。
・住宅ローン完済の手続き
・隣家との境界線の確認
・契約時に定められた設備の修復や撤去
・買主とした約束など
これらの作業は一例ですが、必要に応じてやることをやっていないと、買主とのトラブルにつながる可能性があります。違約金を請求される可能性もありますので、できない約束はしない、やるべきことは必ずやるようにしましょう。

■引渡し確認書を作成する
買主に渡す資料は、渡したことを証明できるようにしておくと良いでしょう。後から「この書類をもらっていない」といわれた場合に役立ちます。

■確定申告が必要
家の売却で利益が出た場合、確定申告が必要になります。また、売却で損益が出た場合、確定申告は義務ではありませんが、確定申告をすることで特別措置が受けられる場合があります。下記でそれぞれ見ていきます。

・売却で利益が出た場合
家の売却で利益が出た場合、確定申告をしないと損です。家の売却益3,000万円までなら、特別控除があり、この特別控除は確定申告をしないと受けることができないからです。また、所有期間が10年を超える物件を売却した場合も、軽減税率の特例があります。

・売却で損益が出た場合
家の売却で利益が出なかった場合、確定申告は義務ではありません。ただ、利益が出ていない場合でも確定申告をすることで、税の控除や還付などの特別措置を受けられる可能性があります。特別措置を受けるには様々な要件をクリアしている必要がありますので、事前に要件の確認を行いましょう。

売却後の税金に関しては、「売却後の税金」という記事でも詳しく説明していますので、ご参照ください。「売却後の税金」の記事はこちら

自分でできること

〜相場を知る努力をする〜

自分の家がどれくらいで売れるのか、相場を知ることが出来れば、良いと思いませんか？相場を知っていれば、査定価格を出してきた不動産会社との話もスムーズでしょうし、自分なりの売出価格の希望も見えてきます。と言っても、どうすれば良いかわからない方も多いと思います。先に言うと、これからお伝えする方法だけでは、相場を完全に把握することは難しいです。ですが参考にすることはできます。

国土交通省の「土地総合情報システム」で、不動産の取引価格、地価公示、都道府県地価調査の価格を検索できます。また、土地所在地、地図等から、一戸建住宅やマンションの種類別に全国の取引価格を調べることができます。また、東日本、中部、近畿、西日本のレインズでは、年度別、月別の不動産市場動向をレポートしています。ご自身で「土地総合情報システム」、「レインズ不動産市場動向」とgoogleで検索し、各々のサイトを利用することで、現状の大まかな価格動向や市場動向を把握することは可能です。また、スーモやアットホームなどの物件情報サイトでも売却希望物件周辺の類似物件を検索することで、「自分の物件に近いものが現状どれくらいの価格で売りに出されているか」という情報も得られます。中古の戸建よりも中古マンションの方が、売りに出された価格の一覧が載っているサイトなどもあり、調べやすいのではないでしょうか。

〜信頼できる不動産会社を選ぶ〜

信頼できる不動産会社を選ぶことは、満足できる不動産売却につながる可能性が高くなると思いますので、重要だと考えます。実際、皆さんが不動産会社を選ぶ理由を考えてみると、「提示された査定金額やその根拠について」はとても重要だと思いますし、その根拠を伝える担当者の印象や対応や態度も同じくらい重要なのではないでしょうか。その会社のHPや口コミなどの評判も参考にしてみると良いでしょう。

〜家の印象をよくする〜

少しでも高く売るためには家の印象を良くすることも大切になります。どこまでやるかは人それぞれですが、内覧前に部屋の掃除や片付け、必要であれば、ハウスクリーニングなども検討しても良いかもしれません。備え付けの設備のメンテナンスも必要であれば行いましょう。部屋にセンスのよい家具や小物などを並べ、モデルルームのように演出する「ホームステージング」も売主の状況や場合によっては、有効になるでしょう。

〜売り出しの価格設定〜

売り出してから価格を下げることはできますが、基本的に価格を上げることはやめておいたほうが良いです。稀にそのような物件を見かけることはありますが、よっぽどのことがない限り、基本的にはしないほうが良いと思います。売りに出してから価格を上げると、購入希望者に不信感を与えてしまう可能性があります。不信感は言い過ぎかもしれませんが、購入を検討していた物件を後日、再度、見てみると価格が上がっていた場合、どうやってもプラスの感情にはならないのではと考えます。

このように売りに出す価格というのは、極端に言うと一度しか決められず、大事になってきますので、売却を急いでいない場合なら、査定価格より少し高く出して様子をみるとか、急いでいるから査定価格より安く出すなど、査定価格を参考にご自身の状況や希望を加味して慎重に決定してください。

売却経験者の声

・「売却経験者の不満の理由の多くは 売却した価格」
そもそもどんなアンケートでも、ほとんどの方が満足したとか普通と回答されます。不満だったと回答する方の割合は、おそらく2割程度と少なくなり、少数派となります。その不満だったと回答した方の中で最も多い理由が「売却した価格」となっています。
不動産会社も仲介で売却する際には、価格については少しでも高く売却できるように努力しているはずです。その物件の状況や状態、エリアや需要と供給、成約事例、販売中の物件など様々な要素から査定価格を出しており、その相場近くで売却できているのなら、不満はあまり出ないのではと思うのですが、どうしてでしょうか？

私が考える原因としては、査定価格よりも成約価格（実際に売れた価格）が下がってしまうことではないかと思います。購入希望者も価格を下げることはできないか？と交渉してきますし、基本的に査定価格以上で売却できることは稀なことです。あくまで推測ですが、そのあたりの説明が不動産会社からしっかりあれば、不満だったという結果をもう少し抑えられたのではないかと思います。もちろん他の原因も考えられます。人それぞれ感じ方や考え方は異なりますし、正直なところ、本当の原因は分かりません。

・「査定から売却まで1社だけでお願いしたこと」
これに関しては、査定の段階で、複数社に査定依頼を出せば、クリアできる問題かと思います。何社にもお願いするのは煩わしいかもしれませんが、人生で何度もあることではないですし、売却経験者がした後悔と同じ後悔をしないように少し頑張って複数社に依頼してみてください。

・「売却経験者の半数以上が複数社に査定依頼を出すことを勧めている」
先程の「査定から売却まで1社だけでお願いしたこと」は1社だけにお願いしてしまった後悔でしたが、これについては「複数社に査定依頼した方が良いよ」というお勧めになります。内容的にはほぼ同じですが、査定から売却までを1社だけでお願いしたという方は、案外多いです。（あるアンケートの結果ですが、アンケートをとった売却経験者の約35%が1社だけへの依頼だった。）実際に売却を経験した方が勧めていることなので、軽視はできないと思います。

まとめ

ここまで読んでいただき、ありがとうございました。いくら知識をつけても初めて家を売る方にとって、不動産売却はまだまだ不安なことが多いと思います。不動産売却自体、人生で何度もある経験ではないですし、誰でも初めてのことに対しては一定の不安はあると思います。

ただ、この記事を読んでも、自分で色々と調べてみても解決できない場合は、思い切って不動産会社に質問や相談をしてみてください。経験のあるプロに相談することで、自分に合った売却方法や売却のタイミングが見つかる可能性が高まるはずです。もし、税金に関する疑問や質問、不安などがあれば、税理士やFP（ファイナンシャルプランナー）などに相談してみるのも良いでしょう。

忙しい日常生活の中で、家を売る為にとれる時間は、きっと限られていることでしょう。（皆さんそれぞれで、個人差はあると思います。）ただ、誰でも出来ることなら、手間や時間をかけずに納得のいく内容で売却を成功させたいはずです。私たち不動産会社もそう出来るように努力しますし、お手伝いさせていただきますので、後悔がないよう慎重に計画を立てて、初めての不動産売却を成功させてください。

この記事を書いたスタッフ

営業部	不動産の売買、仲介、賃貸、管理 ウェブサイト等の編集、広告
資格	宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
出身地	大阪市港区
趣味	サッカー（観戦）、ゲーム フットサル、読書 アニメやドラマや映画の鑑賞

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