空き家の問題 ご相談ください

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空き家の問題 ご相談ください

「大阪市港区」・「大阪市西区」の空家の問題は、地域密着20年以上の私たちにお任せください。
※大阪市港区、西区、大正区、此花区など大阪市内を中心にサービスを行なっていますが、それ以外の地域でもご相談は可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。

※とりあえず相談してみたいというお客様に対して、相談後にしつこく電話をかけたり、メールを送ったりなどの営業行為は一切行いません。

■空き家に関する お悩みございませんか？
■空き家を放置するリスク
■空き家の活用方法
■今後の空き家の問題について
■最後に
■スタッフ紹介

■空き家に関する お悩みございませんか？

☑︎空き家を売却したい

☑︎「相談したいけど、、、」具体的にどうするか決まっていない

☑今すぐどうこうするつもりはないし、困っているわけではないので、そのままにしているけど、、、

☑︎空き家をどうにかしたいが、何から始めれば良いかわからない

☑︎空き家の管理をして欲しい

☑︎とりあえず、相談してみたい。（匿名でのご相談OKです。「いきなり不動産屋に相談へ行くのはちょっと、、、」という方はLINEでご相談ください。詳細はこちらから。）

空家をそのままにしている方のほとんどが、その理由として「特に困っていないからそのままにしている」と答えています。（空き家がそのままにされる他の要因としては、住宅を壊して更地にすると、土地所有者が払う固定資産税、都市計画税の金額が上がってしまうということや解体費用がかかるということなどがあげられています。）確かに現状、別に困っていないのであれば、そのままにしておいても良いのでは？と思う方もいるでしょう。ですが、空き家をそのままにしておくと以下のようなリスクが考えられます。

■空き家を放置するリスク

• 「近隣の方や通行人に被害が及ぶ可能性」・・・住宅の老朽化が進んで、崩れ落ちた部分が近隣建物や住民、通行人に当たってしまい、破損や傷害を負わせてしまう可能性があります。
• 「住宅の価値が低下し、機会損失が生じる可能性」・・・定期的な換気やメンテナンスが施されていない住宅は、老朽化が早い傾向があると言われています。また、空き家を放置する期間が長ければ長くなるほど、外観も損なわれていくため、住宅としての価値は徐々に低下し続けるでしょう。将来売却を検討していたとしても、年数が経過することで徐々に得られる利益が低くなっていく可能性があります。
• 「特定空き家に指定されると、ペナルティを科せられる」・・・空き家を放置し続けると、「特定空き家」として認定される可能性が出てきます。そして、もし、認定されてしまった場合は、公的なペナルティを科せられてしまうことになります。2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、各市区町村から空き家の所有者に対して、段階的に改善が促されることとなりました。実態調査を経て、特定空き家に該当すると判断された場合、指導や勧告、命令を通告されてしまう可能性があります。一番厳しい「命令」を勧告しても改善が見られない場合、「行政代執行」が執り行われることとなり、解体は避けられなくなります。その解体に必要な費用は所有者に請求され、応じない場合は資産が差し押さえられることとなります。

※参考：国土交通省「特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」（外部PDF）

上記は、あくまで一般的に言われているリスクです。空き家の状態や状況によっては、すぐに起こるかもしれませんし、起こらないかもしれません。あくまで可能性の話になります。ですが、起こるかもしれないものをわざわざ放置しておくより、対処しておいた方が良いと考えます。要するに空き家をそのままにしておくよりかは、自身で使用する予定がないのであれば、売却する、貸すなどして誰かに使用してもらう、又は自身で管理する、管理してもらうといったような方法を選択した方が良いでしょう。

その選択は、空き家の所有者である自分自身だけでなく、周辺住民や周辺地域にとっても良い結果を生むことでしょう。もちろん、人それぞれ考え方がありますので、それでもそのままにしておくという方もいらっしゃるでしょう。私たちはそういった方に無理に対策してほしいとも言えません。ただ、「分かっているリスクなら、対策しておいた方が良いのではないですか？」というアドバイスはさせていただきます。

「どうにか売却したいけど、解体費用がない、建物の修繕費用（リフォーム費用）がないから売却できないのでは？」という考えのお客様も過去にいましたが、今の状態のまま、現状でも売却することは可能です。また、「売却に関する諸経費（売却に関する諸経費に関してはこちら）がないから売却できないのでは？」というお客様も過去にいらっしゃいましたが、当社では原則、決済時に売主様から仲介手数料をお支払いいただいています。

決済時に受け取る残代金からほとんどの諸経費をお支払いいただけます。（※相続登記が必要、建物が未登記など登記に関する費用や契約書に貼る印紙代、住民票や印鑑証明など必要書類の取得費用などはご相談いただいた時点〜契約の間に必要となります。また、解体するなら解体費用、測量するなら測量費、残置物の撤去費用、ハウスクリーニングの費用など、それぞれ行う場合は決済時以前に必要となるケースもあります。詳しくはご相談ください。）

当然のことですが、「建物が到底使用できないほど老朽化している、古いという場合」や「修繕して使うより、新築を建てたいと考えている買主様」にとっては、解体して更地にした方が物件の価値は高くなります。また、解体せずともリフォームをすれば、使用できるような建物の場合は、リフォームをした状態の方が一般的に価値は高くなります。ですが、中にはリフォームは自分でしたいという買主様もいらっしゃいますので、必ずリフォームした方が良いという決めつけもできません。このように人それぞれ考え方が違うように物件も立地や状態、状況など、同じものはなく、それぞれ違っています。ですので、まずはご相談いただければ、その時点で考えられる売却に関するベストなご提案をいたします。

もし、ご所有の空き家に明確な使用目的や所有目的がないのであれば、この機会に私たちにご相談ください。空き家を有効活用できるようなアドバイスをさせていただきます。※ご相談は完全に無料です。客観的に正直にアドバイスを行うことをお約束します。明確な使用目的（例えば、賃貸で貸したい等）や所有目的（子供を住ませたい等）が現在あるという方でも、お気軽にご相談くだい。

■空き家の活用方法

当社にご相談いただいた際には、ご相談に応じて、空き家を活用できるようなご提案をいたしますが、空き家の活用ってどんなものなの？何なの？と思われる方もいるかもしれませんので、一般的な空き家の活用方法を下記に記載いたします。

• 「売却する」・・・相場価格をお伝えし、適切な価格（高値売却を目指します）で早期売却できるように努力します。当社の売却査定サービスについてはこちら。
• 「自身や身内で使用する」・・・店舗として、事務所として、倉庫として、駐車場として、又は自ら住む、身内に住んでもらうなど、自身や身内で使用する場合は、そのまま住めるのか（リフォームが必要か）など、適切なアドバイスをいたします。
• 「貸す」・・・立地や建物の状況、収益は見込めるかなど総合的なアドバイスをさせていただきます。必要であれば、借主様の募集も行います。
• 「そのままにしておく（管理する）」・・・数年後に子供を住まわせたいなど、将来の使用目的が決まっており、そのままにしておくケースであれば、当社でも管理をおこなっています。遠方の為、自身での管理が難しいという方など、ご相談ください。

以下は不動産売却の流れに関する記事になります。売却にご興味がある方は、ご参考になさってください。

「不動産売却の流れ」をまとめ記事にしました。
不動産会社の選び方、売却にかかる費用等をわかりやすく解説しています。初めてのご売却、売却の相談をしようかどうか迷っているという方、まずはご一読ください。

記事を読む

■今後の空き家の問題について

総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家の数は846万戸（2018年度）となりました。これは30年前（1988年度）の394万戸と比較すると2倍以上増加したことになります。令和2023年時点では900万戸となりました。

では今後どうなるかというと、2033年に空き家の数は1,955万戸、空き家率は27.5%になると予測されています。予測はあくまで予測でしかありませんが、もし、この数字に近いことになったと仮定すると、現在（2023年）からおよそ10年後の2033年には、4戸に1戸が空き家になるということになります。

今後もこの予測のように空き家の増加が続くと、売却を希望する物件も自ずと増えていくでしょう。売却希望物件の増加は売りの圧力となり、売買市場に（地域によっては大きな）影響を与える可能性がありそうです。

この売却物件の増加は、需要と供給のバランスから一般的に考えても、不動産の価格が下落する要因になり得ます。ただ、地域にもよるでしょうし、需要がどうなるかにもよりますし、予測通り空き家が増えるかもわかりません。この先どうなるかということは、正直わかりませんが、そうなる可能性もあるということです。

下記は2022年に掲載した空き家についての記事です。興味のある方はご参考になさってください。

■最後に

当社にご相談いただいたからといって、全ての問題を解決できるわけではありませんが、ご相談いただいた問題が解決できるように、お役に立てるように努力いたします。また、大阪市の借地の上にある建物（借地権付建物）の空き家であったり、相続に関すること（これから空き家を相続する予定、空き家を相続したなど）どんなことでもまずはお気軽にご相談ください。

大阪市港区・西区と地域は限定されますが、当社も空き家管理サービスを行なっています。空き家管理サービスについてはこちら（準備中）。

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