※このページは文字が非常に多く、最後まで読むのに20分程度時間を要します。ですが、大阪市の借地を売却したいとお考えの方には、参考にしていただける内容の記事になっていると思います。ですので、そういった方には是非、最後まで読んでいただきたいです。

大阪市の借地権について

大阪市の借地権とは、建物の所有を目的として大阪市が所有している土地を借りる権利のことで、この大阪市の借地権は売買できます。

今まで相談に来られた方の中には、「借地は更地にして大阪市に返さないといけない」と思っていた方もいらっしゃいましたが、大阪市に返還せずに売買することができます。（借地権付建物として売却することができます。）

※借地権付建物の売却とは、土地の所有権は地主（大阪市）が保有したままの状態で、土地の借地権と建物のみを売却するという形になります。

ただ、売買することが可能であっても、実際は「資産的に価値がでる可能性が高いもの」と「そうでないもの」があり（※簡単には判断できません。現地調査などが必須です。）、当たり前のことですが、「資産的に価値が高いもの」の方が買い手は見つかりやすいです。

ちなみに価値がでる可能性が高い借地というのは、大阪市から底地を買い取れるケースで、土地の面積は15坪以上、間口は４〜５ｍ以上などの条件（あくまで一例です）が必要になります。賃貸地の面積（借地対象面積、借りている土地の面積）が小さいと、建替などが難しく土地としての価値はかなり低くなってしまいます。

このように賃貸地の面積が小さい場合は、隣地の方に安い金額で売却、または非常に安い金額で買い手を探して、売却するというケースが多いです。しかし、賃貸地の面積が15坪以下であっても、建物の状況などによっては売却しやすいケースもあります。

非常に安い金額で売却するなら、または売却すること自体難しいなら、借地を大阪市に返したいと考える方もいますが、建物付のままでは返還することさえできません。大阪市に借地を返還する為には建物を解体し、更地にする必要があります。

ですので、建物を解体してまで（解体費用を払ってまで）返還するよりかは、「売却できる可能性があるなら、売却金額がたとえ少額であっても、売却の方が返還よりかは良いだろう」と判断し、売却を選択する方が多いです。

それに売却することができれば、当たり前ですが地代を払い続ける必要はなくなりますし、その建物が空き家であるなら、空き家を所有しているリスク（空き家のリスクについてはこちら）がなくなります。

私たちも借地に関するご相談を多くいただきますが、売却金額が少額になる可能性が高い場合であっても、「少しでもプラスになる可能性がある」なら売却をおすすめしていますし、「売却しても返還してもマイナスだが売却の方がまだマイナスを抑えられる可能性が高い」場合でも売却をおすすめしています。

大阪市の借地権の売買について

次に借地権の売買に関して大まかな流れや必要書類に関してご説明します。実際は下記の図の①譲渡承認申請の前に大阪市に事前の相談（名義書換承諾料や必要に応じて建替承諾料、底地が買い取れるなら買取金額の確認など）を行います。委任状や身分証明書のコピーをいただければ、売主様（大阪市と土地賃貸借契約をしている契約者様）の代わりに私たちが代理人として大阪市に諸々の条件の確認や事前の相談を行っていきます。※契約者が複数人いる場合、全ての方の委任状、身分証明書のコピーをいただくのが望ましい。

買い手が見つかったら、土地の所有者（大阪市）に「売買してOK」という承諾をもらわないといけません。大阪市の場合は、新賃借人（買主）が見つかれば、事前に地上物件譲渡承認申請手続きを大阪市に対して行い、承認後に旧賃借人（売主）と新賃借人（買主）は売買契約を結びます。

そして引き渡し日に残金を決済する。その後、新賃借人（買主）は大阪市と新たに賃貸借契約を結びます。簡単な説明ではありますが、大まかな流れとしてはこのような手順で進めていきます。

※大阪市から譲渡承認を得る前に建物の所有権移転登記（決済）は絶対に行ってはいけません。ですが、それさえしなければ、大きな問題はないので、実務上は①と②の前に（譲渡承認を得る前に）先に③売買契約を締結することも可能です。基本的には上記図のような流れになると思っていただいて大丈夫です。

新賃借人（買主）は大阪市と土地の賃貸借契約を結ぶ際に連帯保証人が必要となり、連帯保証人にも年間賃料の5倍相当の所得や固定資産の証明が必要となります。連帯保証人がいない場合などは、通常の契約保証金（月の地代の6ヶ月） ＋ 月の地代の18ヶ月分を大阪市に納めることで契約を進めることもできるようです。（※当社では連帯保証人なしで進めたケースは１度もないが、出来るという事を管財局に確認済）

また、借地権付建物の売買に関して名義書換承諾料を大阪市に支払う必要がありますが、原則、名義書換承諾料は現賃借人（売主）側の負担で取引を行います。

そして、売買代金から、その承諾料や諸経費（仲介手数料など）を引いたものが手元に残ることになります。譲渡益が出ていれば所得税の納付も必要になる可能性があります。
※譲渡所得税に関するご相談は税務署の相談窓口や税理士にご相談ください。

次に必要な書類などに関してですが、旧賃借人（売主）と新賃借人（買主）、連帯保証人で必要なものをそれぞれ下記に記載します。

〈大阪市の借地権売買の際、必要な書類やもの〉
■旧賃借人（売主）
・本人確認書類
・建物の登記がある場合、全部事項証明書（ない場合は、家屋の評価証明書）
・土地賃貸料の領収書（対象の期間の地代を先に支払う必要がある）

※基本的に原本の提出が必要となります。委任状提出の際に添付する本人確認書類は写しで問題ありません。
※建物の登記簿謄本の所有者（売主である旧賃借人）の住所が現住所と異なっている場合は、戸籍の附票などで建物の登記簿謄本上の旧住所から現住所までの住所変更した経緯の確認が必要になります。１度しか住所が変わってない場合は住民票の提出で良いですが、2度以上住所が変わっている場合は、戸籍の附票が必要となります。

■新賃借人（買主）と連帯保証人
・印鑑証明書
・本籍地記載の住民票、または戸籍の附票（法人の場合は履歴事項全部証明書など）
・賃料の５年相当額以上の固定資産、年間所得を有していることの証明書
 （給与所得証明、課税証明書、土地・家屋の評価証明書）

※必要書類に関しては発行日より3ヵ月以内のものが必要。過去の実務上、提出時点で取得日が3ヶ月を超えていなければ、受け付けてもらえます。

※新賃借人（買主）は、大阪市と土地賃貸借契約を結ぶにあたり、居住用なのか・事業用なのか・居住用と事業用どちらもなのか、この３つからどういった目的で使用するのかを大阪市に申告する必要があります。これは、譲渡承認申請書類を大阪市が作成するタイミングで大阪市に伝えるケースが多いです。どれを選んでも地代などは基本的に変わりません。

■その他大阪市様式の書類に旧賃借人（売主）と新賃借人（買主）、連帯保証人にそれぞれ押印や記入をしていただく必要があります。

なお、新賃借人（買主）は土地を賃借するために大阪市に契約保証金の支払いが必要になります。契約保証金は地代の6ヵ月となり、保証金は契約が終了した際に返金されます。

この大阪市に対し「売買してOK」という承諾をもらうなどの手続きは、大阪市の契約管財局の管財部管財課が窓口となっています。下記に所在地や連絡先などの情報が記載されているWebサイトのURLを念のため、記載しておきます。
https://www.city.osaka.lg.jp/keiyakukanzai/soshiki_list.html（契約管財局の組織一覧）

※地代の滞納がある場合には滞納分の地代の清算をお願いしています。滞納分の地代をお支払いいただかないと大阪市から譲渡承認が得られません。（売却を進めることができません。）

※大阪市から底地を買取する場合は、必要な書類が上記と異なります。参考までですが、買取に必要なものは、「印鑑証明書」、「建物の全部事項証明書（登記がある場合、ない場合は家屋の評価証明書）」、「住民票（本籍地記載のもの1通と記載されていないもの１通）」、「大阪市の様式の書類（売買契約書などに記入、実印を押印）」、「契約書に貼り付けする収入印紙」などになりますが、詳細に関してはお問い合わせください。

※大阪市の管財局の方でも制度やルール、手続き方法などの変更や更新がある可能性がございます。変更点などについては当社で把握出来次第、本ページの内容を更新していく予定ですが、その点については予めご了承ください。

借地権 or 所有権

大阪市の借地権を売買する際、「借地権のまま売却する方法」と「大阪市から底地を買取りし、所有権で売却する方法」があります。それぞれのメリットやデメリットをご紹介していきます。

「地権のまま売却する場合」
借地権のまま売却のメリット
①そのまま売却できる
②底地買取の費用がいらない

借地権のまま売却のデメリット
❶基本的に現金でしか取引できないため、買主が限定されて売りづらい
（購入に対し融資を受けることが難しい）
❷名義書き換え承諾料の支払いがある
（名義変更と同時に買主が大阪市から底地を買取る場合、承諾料はかからない）

「底地を買取し、所有権で売却する場合」
所有権にして売却のメリット
①融資が可能になり、借地のままよりかは売りやすくなる
②所有権なので地代など気にせず、じっくり売ることが可能 

所有権にして売却のデメリット
❶底地を買取る費用が必要
❷所有権にすると売買価格が高くなり、それに応じて仲介手数料も少し高くなる
❸時間がかかる可能性がある。大阪市に買取を申し込むタイミングによっては半年以上かかる可能性や1年かかる可能性もある。（底地の正確な買取金額は7月以降（2023年からは4月以降）でないと判明しません。管財課ではなく港湾局の借地の場合だと何年もかかる可能性がある）一般的に10月頃までに大阪市に買取を申し込んでおかないと年度末（翌年の3月末）までに買取が間に合わない可能性がある。※測量や場合によっては分筆に時間がかかってしまい年度末に間に合わないなど、それぞれの案件によってどうなるかはケースバイケースなので、10月に買取を申し込んだからといって必ず年度末（3月末）までに買取ができるというわけではありません。

どちらが良いかについては、ご相談いただければ、私たちもその時点で最善だと思われることをアドバイスいたします。メリット、デメリットを理解した上でご判断いただければと思います。ですが、多くの方は借地のまま売却を進めることが多いです。

底地を大阪市から買取して所有権にするには、それなりの資金（現金）が必要になり、所有権にして販売するまでにそれなりの時間もかかります。それだけお金と時間をかけて、いざ売りに出しても、「いつ売れるのか」・「希望の金額で売れるのか」は、誰にも分かりません。（仲介で売却する場合、買い手が現れないと売れません。）ですので、このことはある程度リスクだと考えられます。これらのリスクを考慮し、「売れなかったらどうするのか」・「最悪はこの価格でも売却する」など、ある程度の悪い状況も視野に入れて計画的に所有権にして売却を進めるのであれば、問題ないのですが、そうでない場合は、借地のまま売却された方が良いのではないかと思います。

※そもそも、どんな借地でも大阪市から底地を買取ることができるわけではありません。例えば、前面の道路の兼ね合いで底地を買取ることができない場合もあります。他にも１筆の土地上に複数の借地権者がいる場合など、大阪市が売払を受け付けないことも多々あります。

※仲介で売却する場合、一般的に所有権の不動産でも平均で売却までに6ヶ月程度は時間がかかると言われています。借地権の場合は、上記でも触れているように所有権のものより一般的に売れづらくなるため、さらに時間を要する可能性があります。

入居者がいる借地権付建物の売却

次は借地権付建物を賃貸し、入居者がいる場合についてです。
このような入居者がいる借地権付建物を売却したい場合、「退去をお願いし、空き家で売却する」または「そのまま入居者付の収益不動産として売却する」この２つが主な方法になります。

「老朽化などで建物が（近い将来）そのまま使用できない可能性が高いと考えられる場合」は、空き家で売却した方が価値が出るでしょう。この場合、入居者付の収益不動産としての売却は難しい場合が多く、建物の老朽化がかなり酷い場合は、建て替えを前提に購入検討をする方が多いです。

「建物が今後も使用できる可能性が高いと考えられる場合」は、空き家で売却することも可能ですし、入居者付の収益物件として売却することも可能です。ただ、建物の状態や状況にもよりますので、築何年だから大丈夫などの判断は難しいです。

そもそも建築士などの専門家が行う調査以外で、建物が今後も問題なく使用できるかどうか、欠陥はないか、耐震性はどうか、どこか悪いところはないかなどの判断は非常に難しいです。その判断は私たちにもできませんし、この建物は絶対大丈夫などの断言はできません。状況に応じて適切なアドバイスは行いますが、実際どのようにしていくのかは売主が判断することになります。（住宅の寿命についての記事はこちら）

入居者さんに退去をお願いする場合は、時間と労力を要することを覚悟し、臨んだ方が良いでしょう。大なり小なり、入居者さんの転居準備のサポートを家主さん側で行っていく必要があると考えます。

実際にご相談いただいた場合の流れ

〜ご相談から売却完了までの流れ〜

1.まずは電話やメール、LINEなどから当社にお問い合わせください。お客様のお話を詳しくお伺いします。

2.売却を進めたい場合は、査定に必要な情報（お名前、土地の地番や住居表示、地代、借地の面積、建物の家屋番号、建物の固定資産税など）をお伺いします。また、査定報告書を送付する為のメールアドレスなどの連絡先もお伺いします。

3.どの程度の価格で売却が見込めるのか当社で査定（机上査定）を行います。（査定には２〜３営業日いただきます）あくまで机上査定となります。（参考の査定価格となります）

4.参考の査定価格を見ていただき、当社で売却を進められる場合、必要な資料（本人確認書類、大阪市との賃貸契約書、建物の固定資産税がわかる納税通知書や評価証明書など）をご用意いただきます。

5.必要書類のコピーやそれぞれの委任状（大阪市の管財局に条件の確認の為に必要な委任状、水道の調査に必要な委任状、建物の評価証明取得に必要な委任状）などにご記入いただきます。また、「物件の状況」や「建物の権利証があるかどうか」、「間取り図があるか」など売却を進める上で必要なことをお伺いします。

6.当社の担当者が大阪市の管財局を訪問し、名義書換承諾料、底地の買取価格（売払価格）、建替承諾料（必要なら）など諸々の条件の確認を行います。あくまで目安ですが、２週間程度で名義書換承諾料などの金額がいくらか大阪市の管財局から連絡があります。

7.大阪市の管財局で諸々の条件の確認ができたら、現地調査を行い、再度、査定（査定には２〜３営業日いただきます）を行います。詳細な査定価格をご提示いたしますので、その査定価格を参考に売出価格を決めていただき、当社と媒介契約を結んでいただきます。基本的に媒介契約の際に鍵の預かり書を発行し、物件の鍵をお預かりします。

8.媒介契約後、販売活動を開始します。買い手が見つかったら、大阪市の管財局に「売買しても良い」という承諾をもらわなければいけませんので、地上物件譲渡承認申請の手続きを行います。対象期間の地代をお支払いいただいていない場合は先に地代をお支払いいただきます。旧賃借人（売主）と新賃借人（買主）それぞれ、必要な書類をご用意いただきます。

9.当社の担当者が大阪市の管財局を訪問し、地上物件譲渡承認申請に必要な書類を提出します。必要な書類などに不備がなければ、あくまで目安ですが、通常２週間程度で「売買しても良い」という譲渡承認が得られます。

10.大阪市の管財局から譲渡承認が得られたら、旧賃借人（売主）と新賃借人（買主）で売買契約を行う為の準備をします。契約書や重要事項説明書などは基本的に当社で作成します。契約書や重要事項説明書などの案を事前に送付しますので、ご確認いただきます。

11.契約日を決めて契約を行います。後は決済日までに建物を引き渡す為の準備を行なっていただきます。例えば、残置物を撤去する約束をしているのなら、残置物の撤去が必要になります。また、大阪市の管財局に名義変更手続きをする為の必要書類の準備や記入・押印を旧賃借人（売主）と新賃借人（買主）、連帯保証人それぞれに行なっていただきます。書類への記入は実務上、決済時に行うことが多いです。

12.決済・引き渡しとなります。残代金を受け取り建物を引き渡します。当日は司法書士が立ち会います。この際に鍵などの引き渡し、地代や固定資産税の精算など行います。基本的に名義書換承諾料に関しては、売主様から現金を当社がお預かりし、預かり書をお渡しします。

13.建物の所有権移転登記が完了したら、大阪市の管財局に所有権移転登記が完了した建物の謄本の原本と11で準備した書類を提出します。不備などなければ、名義書換承諾料と新賃借人（買主）が支払う保証金の振込用紙を大阪市が作成します。大阪市から連絡があれば、当社の担当者が大阪市にその振込用紙を受け取りにいきます。当社が12で売主様からお預かりした名義書換承諾料の支払いを完了します。新賃借人（買主様）が支払う保証金に関しても買主様からお預かりして、一緒に支払うことも可能です。それぞれの支払いを完了すれば、名義変更の手続きは完了となります。

※上記フロー通りに進まないケースも多々あります。また、必ず机上査定（簡易査定）をしないといけないということはないですし、すぐに現地にお伺いし、詳細な査定をすることも可能です。また、上記フローは大阪市契約管財局が管理している借地の場合での一例です。ご参考程度にお考えください。

最後に

これまでご相談を受けたエリアは大阪市港区が多く、大阪市港区には大阪市の借地がまだまだあると聞いています。相続後、空き家になっているケースも多いと思いますし、「どうしたら良いかわからないから、そのままにしている」という方もいるでしょう。「連棟長屋の一部だから売却は難しいだろうと考え、そのままにしている」という方もいるかもしれません。

実際、過去のご相談の中には、連棟長屋の一部だというご相談も相当数ありました。このような場合、確かに売却は厳しく、安価で隣に売却するかそれがダメなら、さらに安い金額で買い手を探し売却するしかないというケースが多かったことも確かです。ですが、だからといってそのまま放置しておけば、建物はどんどん老朽化し、地代だけ払い続けることになります。

このような問題を先送りにしていても状況は悪化していくだけ、もしくは何も変わらないだけなので、「大阪市の借地の問題でお困りの方」は、この機会に是非、私たちにご相談ください。（お問い合わせはこちら）

実際にご相談いただいてもお役に立てなかったことは過去にありましたし、このように私たちは、全ての問題を解決できるわけではありません。ですが、「大阪市の借地の問題でお困りの方」に売却や自己活用など、現実的なアドバイスを行い、私たちが少しでもお役に立てれば良いなと思っていますし、そうなるように努力し、頑張ります。

調査や査定、相談は完全に無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
・「相談だけになるかもしれない、、、」
・「査定だけになるかも、、、」
・「査定や相談だけして売却しないかもしれない、、、」
・「査定してもらったけど、他でお願いするかも、、、」
・「とりあえずいくらで売れるか知りたい、、、」などなど

いきなり不動産屋に相談するのはちょっと、、、という気持ち、私たちも理解できます。
ただ、私たちは上記のような「査定だけ」「相談だけ」でも歓迎していますし、最初から借地だからといって断るようなことはいたしません。
（借地は出来ません、やりません、扱っていないと言って断る不動産会社が一定数います。断る理由は各社様々ですが、「所有権の物件に比べ利益が少ない」とか「やったことがない」とか「手間がかかる」という理由がほとんどです。）

当社に相談して査定を行った後、「やっぱり売却しない」とか「他社に任せます」という結果になったとしても、本当に何の問題もありません。そうなったとしても料金は一切発生しませんし、相談したから当社を介して売却しないといけないとか、断りづらいとか、そんなことは一切気にせずにまずはご相談ください！

かなり長くなってしまいましたが、最後までお読みいただき、ありがとうございました！
借地の問題でお困りの方にこのページの情報が少しでも参考になれば良いなと思います。

また、このページに記載してあることが全てではありませんし、内容的に理解しづらいことがあったかもしれません。また、長文すぎて読む気にならない方もいるでしょう。
ですので、気になることなど、どんな些細なことでも大丈夫ですので、まずはお気軽にお問い合わせ（06-6585-7989）ください。

※底地の所有者が大阪市ではない借地（底地の所有者が法人や個人）の場合でもご相談を承っています。正直なところ、その場合だと私たちがお役に立てないケースも多いですが、まずはご相談ください。

スタッフ紹介

当社では必ず「宅地建物取引士」がお客様をご担当いたします。大阪市港区で不動産営業に長年携わっているベテランスタッフも在籍しております。大阪市港区で借地権に関する不動産の売却なら、大阪市港区で不動産業務を開始し20年以上、地域に密着し、地元の情報に精通した私たち大阪建設にお任せください！お客様の立場に立ち、きめ細かいサービスを提供できるように努力いたします。

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