収益還元法とは

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収益還元法とは

前回、不動産会社がどのように不動産の査定を行なっているかについて記事にしました。その中で、少し収益還元法について触れましたが、今回はその計算方法や詳細についての記事になります。収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」という2つの手法に分けることができ、まずは「直接還元法」からみていきます。

直接還元法

直接還元法では、家賃収入から経費を差し引いた1年間の純収益を還元利回りで割って価格を算出します。直接還元法の計算式は下記の通りです。

不動産価格（収益価格）＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

例えば、家賃収入が300万円、経費が35万円、還元利回りを4.5%だと仮定した場合、（300万円-35万円）÷ 4.5% = 5,888万円となります。

還元利回りはキャップレートとも言われ、不動産を所有することによって得られるであろう収益をもとに、不動産価格を算出するための利率になります。

この還元利回りの算出方法には、「条件が似ている物件や、販売中の物件の利回りを参考にして算出する方法」や「不動産会社が公表しているデータを基に算出する方法」などがあります。また、インターネットで検索すれば、キャップレートを調べられる可能性もあり、キャップレートマップというキャップレートをまとめているサイトなども存在しています。

DCF法

DCF法では、不動産を所有することによって得られるであろう利益と、将来のキャッシュフローに必要な経費などを総合的に判断して、物件価格を算出します。

1年間といった短期的な利益で評価価格を決定する「直接還元法」と異なり、DCF法では長期的な利益と損益のキャッシュフローを考慮して、より適正な価格を算出できる特徴があります。DCF法の計算式は下記の通りです。

不動産価格＝毎期得られる純収益の現在価値の合計＋将来の売却価格の現在価値

例えば、1年間の純収益が350万円、経費が50万円、保有期間が5年間、割引率が3%、売却時の想定価格が4,000万円の物件で仮定してみましょう。

毎期得られる純収益の現在価値の合計値と、将来の売却価格の現在価値のそれぞれを求めたうえで、最後に合算して算出します。

■毎期得られる純収益の現在価値の合計値
1年目：350万円－50万円÷（1+0.03）=291万円
2年目：350万円－50万円÷（1+0.03）²=283万円
3年目：350万円－50万円÷（1+0.03）³=275万円
4年目；350万円－50万円÷（1+0.03）⁴=267万円
5年目：350万円－50万円÷（1+0.03）⁵=259万円

■将来の売却価格の現在価値
4,000万円÷（1+0.03） ⁵=3450万円

■合計
291万円+283万円+275万円+267万円+259万円+3,450万円=4,825万円

DCF法では、直接還元法と違い、家賃の下落率や空室のリスク等も織り込んで計算します。そのため計算式も、直接還元法と比べて複雑になりますが、直接還元法よりもDCF法の方が計算精度が高くなるため、より適切な投資判断ができる可能性があるという安心感があります。

まとめ

直接還元法は、計算が簡単なので、不動産価値を計算するために使われる最もポピュラーな方法だといえるでしょう。DCF法は、計算精度が高くなるので、より適切な投資判断ができる可能性があります。直接還元法、DCF法どちらを用いるかという判断は、対象不動産の性格や目的によって変わってきます。

また、両者に共通するデメリットとしては、純利益の把握方法や用いる割引率によって、計算結果が変動する可能性があるという点です。

この記事を書いたスタッフ

営業部	不動産の売買、仲介、賃貸、管理 ウェブサイト等の編集、広告
資格	宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
出身地	大阪市港区
趣味	サッカー（観戦）、ゲーム フットサル、読書 アニメやドラマや映画の鑑賞

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