売却物件を囲い込む業者

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売却物件を囲い込む業者

囲い込みとは、不動産業者が売主から不動産の売却の依頼された際、他の仲介業者からの問い合わせを受け付けないようにして、自分達だけで買主を探そうとする行為です。自分達だけで、売主・買主双方の取り引きを完結させ、両手取引をしようとすることから「囲い込み」と呼ばれています。

この「囲い込み」をしたがる業者は、レインズで積極的に情報開示をしたがらなかったり、レインズを見た他社からの問い合わせに対して雑な対応をし、他社が物件を紹介できないようにします。

他社が物件を紹介できないようにすることで、自分達だけで物件を決めることが可能になります。そうなれば、売主からも買主からも仲介手数料を貰える、、、本当に自分達の利益の為だけにこういったことを平気で行います。この囲い込みをやられてしまうと依頼者である売主さんにとっては、不利益となるケースが非常に多いです。

媒介契約の種類

まず、媒介契約の種類を見ていきましょう。不動産の売却の相談を受けたら、業者は「専属専任」か「専任」か「一般」かで、売主さんと媒介契約を結び不動産を売却する活動を開始します。

①専属専任媒介契約・・・1社の不動産会社に依頼します。他の不動産会社に依頼することはできません。自ら買主を見つけた場合でも依頼した不動産会社を介して契約をしなければいけません。契約の有効期間は3ヶ月以内となっています。レインズへの登録義務があり、1週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。  

②専任媒介契約・・・1社の不動産会社に依頼します。他の不動産会社に依頼することはできません。自ら買主を見つけた場合は、直接契約することができます。契約の有効期間は3ヶ月以内となっています。レインズへの登録義務があり、2週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。

③一般媒介契約・・・複数の不動産会社に依頼することができます。自ら買主を見つけた場合は、直接契約することができます。契約の有効期間に法律上の制限はありません（国土交通省の定める標準媒介契約約款では3月以内で定めるものとしている）。レインズへの登録義務、売主への販売状況の報告義務はありません。

上記の説明を見ていただいて分かるように「①専属専任媒介契約」と「②専任媒介契約」ではレインズへの登録義務があります。そもそも「③一般媒介契約」だと登録義務はありません。

レインズとは

このレインズとは、宅建業者しかアクセスできない不動産情報ネットワークシステムで、不動産業者は「専属専任か専任」で売却の仲介を引き受けると、宅建業法上、売却依頼のあった不動産の情報をレインズに登録する義務が生じます。

レインズに登録することで、他の不動産業者も買いたい方に物件を紹介することができるので、売れる可能性が高まります。要はレインズに登録すれば、少しでも早く売れる可能性が高くなるということです。

どのように囲い込むのか？

レインズに登録しなければ、そもそも宅建業法違反ですが、そんなことはおかまいなし！へっちゃらで登録しない業者も中にはいるでしょう。

仮にレインズに登録したとしても、他の業者からの問い合わせに対し、「この物件は決まりました」、「申し込みが入っています」、「ローン審査中です」、「現在買主と交渉中」、「商談中です」、「業物ですので、、、」などと自分達で買主を探すまで、必死に問い合わせをシャットダウンしようとします。

このようにレインズに登録しなくてもレインズに登録しても他の業者の案内をストップすることは可能です。決められた日時〔専任媒介は媒介契約締結日から７日以内（休日を含まない）・専属専任媒介は媒介契約契約日から５日以内（休日を含まない）〕までにレインズに登録していないことがわかれば、直ちに媒介契約を解除し、宅建業法違反なので、建築振興課宅建業指導グループ（06-6210-9734）に連絡してください。指示処分が行われる可能性もありますが、そうならないこともあるそうです。詳しくは建築振興課宅建業指導グループにご相談ください。

レインズに登録していないなら、分かりやすくて良いのですが、レインズに登録した上で他社のレインズからの問い合わせを断ったり、対応しなかったりするような囲い込み行為は、外部からだとわかりにくく、判断しずらいため、中々なくならないのだと思います。これに関しては現状は罰することも難しいでしょう。

レインズに登録したかの確認

では、レインズに登録したかどうかの確認をどうやってするのかをお伝えします。業者がレインズに登録するとその際に登録証書が発行できます。この登録証明書を送ってもらうことで、登録の確認することができます。この登録証明書にはID・パスワードが記載されていて、下記のURLから売主さんが直接、自分の物件が掲載されているか確認することが可能です。

https://system.reins.jp/login/seller/KG/GKG004100（レインズ：売却依頼主用 物件確認）

中にはレインズに登録して証明書を発行してから、物件の取引状況を「購入申込みあり」とする業者もいます。また、一旦登録してから物件の情報をレインズから削除することもできてしまうので、売主さんには上記URLから自分でレインズにログインし、物件の取引状況をある程度の頻度で確認することをお勧めします。取引状況は「公開中」となっていると正常（他の不動産業者から問合せを受付けている状態）です。

その他の確認方法としては、他の業者に確認してもらう方法があります。不動産業者（宅地建物取引業者）であれば、ほとんどはレインズの情報を見ることができるので、他の不動産会社に「自分の物件がレインズに登録されているか確認して欲しい」と依頼してみてください。ただ、この確認だけだと嫌がる業者もいるかもしれませんので、依頼したけど断られたという方は、私（山川）に電話・メール・LINEなどでお問い合わせください。本当にレインズに登録されているかどうかだけ確認して、それだけをお伝えします。※営業行為は一切行いません。

大手でも普通にやります

「大手は大丈夫でしょう！？」「まさか大手がそんなことしないでしょう！！」

いいえ、残念ながら囲い込みは誰もが知っている大手でも普通にやっています。これは参考までのデータですが、両手取引比率の統計があり、その2022年のデータでは、大手・中堅不動産仲介会社29社のうち、6社の両手比率が40%を超えています。全ての取引を囲い込みでやっているとまでは言いませんが、この数字はそれを狙ってやらないと出ない数字だと思いますし、実際、大手がやっているのをこれまで見てきました。

昔からの習慣かグレーゾーンなのかなんなのかは分かりませんが、不動産業界にはこういったことが現実として普通にあります。私のような立場からすれば、結構迷惑です。買いたいお客様の希望にあった物件を見つけたは良いが、大手が売りの媒介をしている物件だった。問い合わせしたら「商談中です」、「業物なので」、「決まりました」、このように囲い込まれた物件は買い手に紹介することができません。

こういったことをよくよく考えると、売主は売却できたかもしれないタイミングを逃しているのかもしれませんし、買いたい方も物件情報を得る機会をなくしています。それに買い手側の仲介業者も物件の紹介はできません。普通に得をしているのは、物件を囲い込んでいる不動産会社のみになります。その他はマイナスな要因しかないと思うので、なんでこんなことがまかり通っているんだろう？、なんでこんな仕組みのままなんだろう？と疑問に思いますし、不思議です。

正直、両手仲介のために囲い込みが発生しているのであれば、思い切ってアメリカのように両手仲介禁止（半分くらいの州で禁止されています）で良いのではないかと思います。こんなことを言えば、どこかからものすごく反発されそうですが、そうすれば、不動産の流通は今よりはるかに活性化するのではないでしょうか。

他社に広告をOKしてくれるかどうか

専任で売却を任せた業者が幅広く買い手を探すために、他社から広告をしても良いですか？という連絡に対して、「いいですよ」と返事をすることで、他社も、「チラシ、ネット広告（スーモ、アットホーム、ホームズ）、雑誌、自社サイト」にも物件情報が広告されるので、買主さんを探すためには、他社に対しても広告をOKにしてもらった方が早く良い条件で売れる可能性が上がります。

さらに細かく言うと、ネット広告のポータルサイトにする広告は会社によって掲載できるところとできないところがあります（A社はスーモに掲載できるが、アットホームには掲載できないなど）。例えば、スーモとアットホームに掲載できる業者が、他社に対して「全て広告OKです」とすると、他社もスーモとアットホームなどポータルサイトに掲載する可能性があります。もし、複数社がスーモとアットホームに掲載した場合、同じ物件が違う会社から何個も出ているように見えてしまうので、感じ方は人それぞれかもしれませんが、これはこれで良くない見え方だと思います。

ポータルサイトには同じ物件が被って掲載される必要はないと考えますので、このスーモとアットホームに掲載できる業者は他者に対してスーモとアットホーム以外なら広告可とする場合が多いです。こうすることによって、最低限、スーモとアットホームでは物件が被ることがないので、こういった広告制限のやり方であれば、むしろやったほうが良いと思います。

ただ、大手含めほとんどの不動産会社が他社に対して広告OKだとは基本的にはしてくれません。レインズには登録はするが、広告OKだという業者は、正直あまりいないので、広告を他社に対してOKと言ってくれる業者かどうか確認して、そのような業者さんに売却の依頼をされた方が良いと思います。これから売却される予定の方は、不動産会社にこの点も確認してみてください。

最後に

はっきり言うと、囲い込みは売主さんにとってマイナスです。囲い込みをやっている業者が得をするだけなので、囲い込みをされないためには

• レインズに登録してくれる業者を選ぶ
• レインズに登録した証明書を送ってもらう
• 証明書のID・パスワードでレインズにログインして確認する
• 他社に対しても広告をOKしてくれる業者か確認する

上記のようなことを意識して売却依頼をする会社を選んでください。普段、普通に囲い込みをやっている業者でも、ここまでやっておけば、囲い込みはしないと思います。素直にレインズにも登録するでしょうし、「まさか、そんな囲い込みなんて当社はしていません！」というリアクションをとってくれるでしょう。

業者が約束を守らない場合はその業者を早めに見限りましょう。そして、すぐに他の良さそうな業者に売却の依頼をしてください。不動産会社の数は本当に多く、コンビニの数より多いです（不動産会社の数についてはこちら）。この数多くの不動産会社（大阪府だけでも令和3年度は13,490社あります）が見ることができるレインズに登録することの方が、あなたが依頼する会社の営業力なんかよりもはるかに大事です。

より良い条件で少しでも早く売却が完了するために大切なことなので、もう一度お伝えします。「あなたの不動産が売物件として適切に情報公開（レインズから業者が見れる、スーモ、アットホームからエンドユーザーが見れるなど）される事が何より大事です。」

何度も言いますが、それをしないような業者（囲い込んで自社で買主を探し、両手仲介しようとする業者）であれば、早めに見限ってください。媒介契約期間中の依頼者の都合による解除だとしても、実際に費用を請求する不動産会社はあまり多くはないです。

ですが、万が一、何かしら費用を請求されたら、その費用は何にかけられたものなのか説明をしてもらいましょう。それでも納得のいかない場合は、各都道府県の県庁で不動産業者を監督する部署（建築振興課など）に相談する事が出来ます。もし、費用を請求された場合は、ひとまず大阪府庁の建築振興課に連絡しましょう。

この記事を書いたスタッフ

営業部	不動産の売買、仲介、賃貸、管理 ウェブサイト等の編集、広告
資格	宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
出身地	大阪市港区
趣味	サッカー（観戦）、ゲーム フットサル、読書 アニメやドラマや映画の鑑賞

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