不動産の査定価格について

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不動産の査定価格について

今回は不動産会社がどのように不動産の査定を行なっているかについての記事になります。不動産会社が行う査定は、不動産鑑定士が行う鑑定評価とは異なりますが、鑑定評価の考え方を参考にしている業者も多いはずです。ですので、まずは不動産鑑定士がどのようにして鑑定評価を行なっているかみていきます。

不動産鑑定士の鑑定評価

・取引事例比較法・・・対象不動産と条件が近い取引事例を収集し、その中から適切な事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して、対象不動産の価格を求める方法。この方法による試算価格を「比準価格」といいます。

・収益還元法・・・将来的に生み出されるであろう利益をベースに、不動産価格を求める評価の方法で、「直接還元法」と「DCF法」という2つの手法に分けることができる。この方法による試算価格を「収益価格」といいます。

・原価法・・・不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法。
この手法では、価格時点において、新しく建築または造成を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求めます。例えば、建物の場合、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して、対象不動産の価値を推定します。

不動産鑑定士は上記３つの方法により価格の調整を行い、地価公示価格などを基準として最終的な鑑定額を決定しています。

不動産会社の査定

冒頭でも述べましたが、不動産会社が行う査定は、不動産鑑定士が行う鑑定評価とは異なります。ですが、不動産会社も取引事例比較法や収益還元法などの鑑定評価の考え方を参考にし、査定を行っています。

例えば、現実の取引に裏付けされた取引事例の比較である取引事例比較法は、依頼者の売主からすると理解や納得がしやすいため、多くの不動産会社が査定を行なっている方法になります。また、投資向けのマンションなどの収益物件には、収益還元法を基本とする方がより適切な査定価格を導くことができ、そのような場合は収益還元法の考え方をベースに査定を行います。

査定の方法は、不動産会社で様々あるのかもしれませんが、物件の種類や特性にあった方法で査定を行うことが一般的です。

成約価格に関わるその他の要因

不動産の売買は、「少しでも高く売りたい売主」と「少しでも安く買いたい買主」というように利害関係が対立する当事者間で成り立つものであるため、売主と買主それぞれの思惑や希望という客観化できない事情によって成約価格も大きく変動する可能性があります。例えば、買主が物件に惚れ込んでしまったという場合、査定価格以上の成約価格になることもあるでしょうし、複数で競り合った場合には市場価格を度外視した成約価格になることもあるでしょう。

また、需要と供給による相関関係もあります。例えば、あまり需要がなく供給は多い（人気のないエリアで、物件数が多い）状況だと、査定価格よりも成約価格が低くなる可能性は非常に高いです。

逆に需要があり供給が少ない（人気があるエリアで、物件数が少ない）状況だと、査定価格よりも成約価格が高くなる可能性は非常に高いです。

不動産会社はこのような要素も踏まえた上で査定を行い査定価格を出しますが、査定価格はあくまで査定価格であり、成約価格ではありません。要するに不動産会社が合理的な根拠に基づき査定価格を出したとしても「査定金額＝成約価格」ではなく、最終的な成約価格は売主と買主の折衝（交渉）により、決まっていくものになります。

査定価格・・・不動産会社が客観的にその物件の価格がどの程度なのか、適正価格帯を算出し、依頼者に対しアドバイスを行うことを査定といい、その結果の金額を査定価格といいます。

成約価格・・・最終的に売主と買主とで合意に至った価格（契約金額）のことです。

この記事を書いたスタッフ

営業部	不動産の売買、仲介、賃貸、管理 ウェブサイト等の編集、広告
資格	宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
出身地	大阪市港区
趣味	サッカー（観戦）、ゲーム フットサル、読書 アニメやドラマや映画の鑑賞

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