住宅ローン控除（減税）

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住宅ローン控除（減税）

今回は住宅ローン控除についての記事になります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。

住宅ローン控除（減税）の概要

令和4年度 税制改正のポイント

• 入居に係る適用期限を４年間（令和４年～令和７年）延長。
• 控除率を0.7％、控除期間を新築住宅等は原則13年、既存住宅は10年とする。
• 既存住宅を含め、住宅の環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置を講じる。
• 令和６年以降に建築確認を受ける新築住宅について、省エネ基準適合を要件化。
• 既存住宅の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）について、「昭和57年以後に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和。
• 新築住宅の床面積要件について、令和５年以前に建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円以下の者に限る。）。
• 適用対象者の所得要件を合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引下げ。

対象となる住宅の主な適用条件

■新築の場合の主な適用条件

• 新築または取得日から6カ月以内に入居していること
• 借り入れした人の合計所得金額が2,000万円以下であること
• ローンの返済期間が10年以上あること
• 登記簿に記載されている床面積が50平米以上あること（合計所得金額が1,000万円以下で、2023年までに建築確認が降りれば40㎡）
• 床面積の2分の1以上が自分の居住用であること等

■買取再販の場合の主な適用条件

• 宅地建物取引業者から住宅を取得していること
• 宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行ない再度販売するまでが2年以内であること
• 取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
• 建物価格に対し、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
• 大規模修繕や耐震基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること等

■中古の場合の主な適用条件

• 昭和57年（1982年）以降に建築された住宅であること
• 昭和57年（1982年）以降でない場合は、以下のうちいずれかのように、一定の耐震基準をクリアしていること
  • 耐震基準適合証明書の取得
  • 住宅性能評価書（耐震等級１以上）を取得
  • 既存住宅売買瑕疵保険の加入
• 生計を一にする親族などからの購入ではないこと
• 贈与された住宅でないこと等

■増築やリフォームの場合の主な適用条件

• 契約者自身が所有し、居住目的の家屋に対する増改築又はリフォームであること
• 一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕などであること
• 工事日から6カ月以内に居住し、減税の適用を受ける各年の年末まで住んでいること
• 工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事費用であること等

控除額のシミュレーション

では、実際に控除額のシミュレーションを行なってみます。
このシミュレーションに用いる条件は下記の通りです。

・省エネ基準適合住宅の新築に2023年に入居
・年末時点の住宅ローン残高：3,000万円
・住宅の取得金額：3,500万円
・本来納めるべき所得税：8.3万円
・翌年の住民税：17.8万円

年末時の住宅ローン残高に控除率0.7%を乗じます。仮に年末の残高が3,000万円だとしたら、控除可能額は3,000万円×0.7%＝21万円となります。

控除可能額については、年末時の住宅ローン残高に控除率0.7%を乗じた金額（今回は21万円）と最大控除額28万円（省エネ基準適合住宅の場合）のどちらか小さい方の額が適応され、ですので、この場合は21万円が住宅ローン控除可能額となります。

では、この控除可能額の21万円が全て戻ってくるかというと、そうではなく、納める税金（所得税、住民税）から差し引きます。本来納める所得税の8.3万円よりも、控除額21万円の方が大きので、所得税の納付は不要になります。所得税から控除しきれなかった残りの12.7万円分は、翌年の住民税から控除されることになります。

ただ、所得税に対して控除の上限はないのですが、住民税には控除の上限が9.75万円と定められているため、実際に控除される金額は下記のとおりです。

所得税8.3万円＋住民税9.75万円＝合計18.05万円

因みにこのケースだと13年間でおおよそ200万円前後の控除が受けられることになります。
※あくまでおおよその計算ですので、ご参考程度にお考えください。

まとめ

ここまで見てきたように住宅ローン控除では納めた税金以上に戻ってくるということはなく、控除可能額が大きくても、その金額すべてが戻ってくる訳ではないということがわかりました。

住宅ローン控除を受けるための条件や控除額の計算方法などは、少しとっつきにくく、わかりづらいかもしれませんが、これから住宅を取得する方にとっては、住宅ローンの大きな負担軽減になりますので、この記事が理解を深めるきっかけになれば幸いです。

※住宅ローン控除の適用の条件に関しては、国税庁のHPなどにも詳しく記載されているため、マイホーム購入時にはご自身での確認をお願いいたします。

出典：国土交通省HP（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html?_fsi=3tyArxPh）（https://www.mlit.go.jp/common/001490627.pdf）

この記事を書いたスタッフ

営業部	不動産の売買、仲介、賃貸、管理 ウェブサイト等の編集、広告
資格	宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
出身地	大阪市港区
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