原価法とは

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原価法とは

以前、不動産会社がどのように不動産の査定を行なっているかについて記事にしました。その中で、少し原価法について触れていましたが、今回はその計算方法や詳細についての記事になります。

原価法とは

原価法とは、現在の建物を取り壊し、全く同じ建物を建て直すと仮定し、その費用がいくらかかるのかを計算します。

ただ、実際の物件は築年数が経過しているので、築年数が経過した年数に応じて建物が劣化していると仮定し、その分を差し引いたものが物件の価格になります。原価法の計算式は下記の通りです。

「積算価格＝単価 × 総面積 × 残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数」

構造毎に法定耐用年数は決まっており、下記の通りです。

・鉄筋コンクリート造：47年
・重量鉄骨造（厚さ4mm以上）：34年
・軽量鉄骨プレハブ造（厚さ3mm～4mm）：27年
・木造：22年
・軽量鉄骨プレハブ造（厚さ3mm以下）：19年

仮に床面積が100㎡、築年数が10年の木造の建物を原価法で計算してみます。1㎡あたりの木造建築物の単価を16万円と仮定すると、16万円 × 100㎡＝1600万円になり、次は残存年数の計算です。（耐用年数 – 築年数）÷ 耐用年数をすると、22 – 10 = 12、12÷22＝約0.5454となります。この建物の場合、原価法で計算すると、1600万円 × 0.5454＝872.64万円が積算価格となります。

国税庁が建物の標準的な1㎡あたりの建築価格を構造別、築年数ごとに算出しているので、参考までですが、下記にURLを貼っておきます。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

ただし、原価法で建物の価格を出しても、実際には、立地が良いかどうか、周辺環境の良さ、駐車場の有無、リフォームをしているかなど本当に様々な要因が価格に影響してきます。ですので、このように原価法の計算式の中で評価できない部分については、計算後に価格の補正をする必要が出てきます。

原価法は土地にも利用できる？

原価法は一度取り壊して元通りにした時の費用を元にするので、建物の査定に用いられることが多いですが、土地のみであっても原価法を用いて査定することができます。（最近、造成された造成地などのように再調達原価を適切に求めることができる場合には、適用することができる。）

土地のみの場合は、今の土地の状態を元の状態に戻すことを仮定し、そのためにかかる費用を算出していきます。造成費や工事費などを加算して、評価することになります。

ただ、実際に私たちのような不動産会社が土地のみを査定する場合、原価法はあまり使用されることはなく、取引事例比較法を利用して査定される会社がほとんどではないでしょうか。

この記事を書いたスタッフ

営業部	不動産の売買、仲介、賃貸、管理 ウェブサイト等の編集、広告
資格	宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
出身地	大阪市港区
趣味	サッカー（観戦）、ゲーム フットサル、読書 アニメやドラマや映画の鑑賞

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